“外保内贷” 境外热钱已提速潜入内地楼市

　　今年以来房地产业利用外资实际金额及同比增幅　　　　热钱有没有流入到内地楼市？国家统计局的数字至少从侧面印证了人们的猜测。10日，国家统计局发布今年1-10月全国房地产市场运行情况显示，房地产开发企业利用外资539亿元，增长43.3%，这已是自6月以来连续5个月保持增长，同时增幅也创下了近两年来的新高。　　　　杨红旭表示，今年以来，房地产在首发、增发、配股等种种融资渠道并无进账，但从此前相关部门公布的60家房地产企业资金状况调查报告中可以看出，目前开发商的资金链并非十分紧张。　　　　“钱从哪来的，虽然没有热钱流入内地楼市的具体证据，但连续5个月利用外资的大幅增加已经说明了热钱流入的可能性已经存在。”　　　　一位知情人士更是透露，由于此前上涨幅度并不大，在二三线城市拥有大量项目及土地储备的房地产企业成为热钱追捧的对象，通过“外保内贷”的形式，部分境外热钱已经流入上述类型的企业。　　　　所谓“外保内贷”是指境外企业将境外资金或者授信额办理相关手续之后，由银行离岸中心出具担保函给境内分行，而分行接收到担保函就可以为境内企业提供人民币授信。通过这样的“外保内贷”的业务，可以借助境外公司的协议支持境内公司的发展，境外公司在享有较高授信的情况下作为境内授信的担保条件。境外资金无须汇入到境内，免除资金退出时面临的不确定因素，这却也成为热钱流入的一个可乘之机。“‘外保内贷’不仅可以分享房价上涨带来的增值，毕竟二三线城市的上涨空间还存在，而且对赌人民币汇率升值也带来不菲的收益，仅汇率升值部分就基本可以覆盖融资成本。”上述知情人士表示。　　　　北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也表示，从近期外资企业、投行对房地产相关领域的频频出手，也能看出“热钱”涌动的一些蛛丝马迹。继年初高盛宣布注资21世纪不动产后，近日业内再度传出北京另外一家大型中介公司正在洽谈海外基金，据媒体报道，该基金还是高盛。在今年9月某房地产门户网站上市的过程中，作为该门户上市的主承销商和第一个风险投资者，高盛已赚得盆满钵满。　　　　“‘国11条’发布后监管部门对外资直接入股房地产开发企业管得非常严，因此不排除有“热钱”曲线进入相关领域。”张大伟所提及的“国11条”便是今年1月10日，国务院颁布的《关于促进房地产市场平稳降发展的通知》，其中明确提出，有关部门要加强对跨境投融资活动的监控，严防境外“热钱”冲击国内楼市市场，这是2008年以来，房地产调控政策中第一次重提“热钱”问题。　　　　针对上述情况，杨红旭建议，当务之急监管部门应该对开发商的资金情况进行一次彻底摸查，另外严密监控买卖领域的动向，避免在调控的当口出现“热钱”炒作的危险。“必要的时候可以考虑重启或加码限制外资购买成品房的政策。”

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