房价涨幅下降 大连楼市政策调控效果显现

　　表现1客房比下降　　　　单独的房价增长率无法判断房价增长是否合理。链接地产认为，房价的增长要与居民的收入水平增长相适应才是降的房地产市常据大连市统计局统计数据显示，大连城市人均可支配收入保持了较为快速的稳定增长，2010年第三季度与2008年同期相比增速达到12.25%。　　　　但是这个增速与房价的增长水平相比明显要低，到今年第一季度，房价比2008年第一季度增速达到了最高40.28%，约是同期的收入增速9.61%的4倍。随着4？25调控政策的出台，房价增速明显下降，并逐渐回归到与收入增长水平相适应的状态上。　　　　2010年4月开始，国家为遏制房价疯涨势头，出台了一系列严厉的调控政策，特征是周期逐步缩短，同时，各项政策层层加码，并通过问责制等综合手段逐步落实，显示了坚定的调控决心。　　　　根据对链家地产2008年1月~2010年9月新增客户和新增房源情况进行跟踪分析发现，在2008年客房比平均只有1.9：1，最低时只有1.6：1；而到2009年第四季度，这一比值高达5：1，即约5个客户争1套房屋，基本处于一个抢购的状态。随着国家取消购房优惠政策，这一比值也出现了理性回归，基本稳定在3：1。　　　　客房比实际反映的是市场中对住房的供需比情况，它是成交量变化的先行指标。链家地产对全国市场的分析显示，客房比当跌到2：1时，市场表现冷淡；当客房比保持在3：1左右时二手房市场处于平稳上升的发展阶段，从2010年开始这一比值基本稳定在3：1，市场从抢购转为选购。　　　　表现2房价涨幅下降　　　　2010年1月1日政府取消购房优惠政策，在正常条件下二手房成交量迅速恢复到4月的3000套以上；随着4？25史上最严厉的调控政策的执行及各项政策的层层加码，受购房者房价下降预期的影响，二手房市场曾一度下降到1526套。值得一提的是，即使是这一低点也超过了2008年的最高点1469套。　　　　而随着购房者对未来预期企稳及刚性需求的推动，成交量又逐渐上升到2000套以上。由此这份报告也认为，大连市二手房成交量月均2000套将成为基本的支撑位。　　　　链家地产认为，二手房的成交量上涨会带动价格上涨，成交量下降则会抑制房价上涨。随着国家对房地产市场调控政策的层层加码，客房比已应声回落，继而整体成交量开始回落。2010年5月~9月成交量比2009年同期缩水了54.6%。与此对应的是价格的涨幅大幅回落，2009年9月较2009年4月房价增长了约17%，而2010年同期二手房均价涨幅为1.3%。国家的调控政策成功的遏制了房价的疯长势头。随着成交量的止跌回升，房价整体呈现微涨态势。

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