多数楼盘已完成全年任务 年内成都房价难下跌

　　从上市公司前三季度的业绩报表来看,他们的日子过得还挺滋润。截至9月底,大多数房企都已完成了全年任务的70%以上,这也就意味着4季度基本上可以松一口气,不至于为了完成目标而降价冲量了。　　　　SOHO中国:　　　　完成100%,四季度任务仅为17亿　　　　笑得最欢的当属潘石屹,截至9月25日,他的SOHO中国未经审计合同销售金额已达183亿元,不但提前完成2010年180亿的全年销售目标,同时较2009年同期的合同销售金额79亿元涨幅达到132%,比2009年全年合同销售金额137亿元还高出34%。目前,SOHO中国的新目标是200亿销售额,也就是说,四季度仅需完成17亿。　　　　合景泰富:　　　　完成93%,誉峰卖得欢　　　　当然,老潘并不是独乐乐,一大批一线房企四季度都可说是“几无压力”。截至前三季度,合景泰富实现销售金额约93亿元,占全年目标100亿元的93%。要特别指出的是,合景泰富9月份销售额约11亿元,主要来自北京香悦四季、苏州峰汇国际、成都誉峰及广州科汇金谷,各录得的预售收入由1.2亿元至2.5亿元不等。在城市比重中,成都市场对合景泰富的贡献率为23%,仅次于广州的31%和北京的25%。　　　　完成92%,成都很抢眼　　　　中海地产前三季度的全年目标完成率仅比合景泰富低了一个百分点,为92%。中海公告显示,2010年1至9月已累计实现房地产销售额461亿港元,同比增长19.8%,距离全年目标的500亿港元已是近在咫尺。其中,成都公司前三季度销售额近40亿人民币,有研究机构指出,成都和沈阳是截止目前中海地产在内地销售表现最抢眼的两座城市。　　　　完成89%,四季度压力不大　　　　紧随其后的是今年上半年的两位明星,万科与恒大。事实证明,要想在销售金额上超越万科,恐怕今年是不太可能了。继今年8月刚刚以119.9亿刷新房企单月销售纪录之后,万科又在紧随而来的9月梅开二度,以142.1亿再创单月销售天花板。至此,万科前三季度已实现销售额714.2亿元,超越了去年全年的销售总额634亿元。虽然万科表示并未制定全年目标,只求跑赢大势,但业界普遍认为万科今年应达到800亿元的销售额。按照这个数字计算,那么目前万科已完成了89%,这家全球最大的房地产企业全年过800亿几无悬念。据了解,成都万科年度销售目标为40亿元,其负责人表示完成目标“完全没有问题”。万科董事会秘书谭华杰表示,万科全年推盘的最高峰已过,后续销售压力不大。“压力不大”一说已经表明,万科此后的促销力度不会太强劲,那么价格自然也就不会有太大程度上的松动。　　　　恒大:　　　　完成89%,四季度肯定不降价　　　　与万科相比,恒大的规模并不体现在金额,而是面积。前三季度恒大累计实现的合约销售额虽然只有356亿元,但合约销售面积却高达569.8万平方米,仅次于万科的601.1万平方米,而万科所对应的销售金额则是恒大的两倍。不过,即便只有356亿元,恒大也已经完成了全年目标400亿元的89%,并超越了去年全年的总销售金额303亿元。正因如此,掌舵人夏海钧明确表示,因目标完成情况良好,没有必要再像年初一般统一进行销售价格的调整。这意味着,四季度,连恒大都不会首先考虑降价了。　　　　复地:　　　　完成87%,四季度成都零供应　　　　实际上,像恒大这种“不着急”的大型房企比比皆是,上海复地也是代表之一。前三季度复地实现公司权益计算的合约销售金额99.54亿元,占全年目标115亿元的87%。其中,成都复地仅雍湖湾项目在售,截至9月底约为6.6亿元,城市贡献率约为6.7%。　　　　需要指出的是,雍湖湾为成都复地的现金流项目,然而记者日前从开发商处了解到,该项目目前仅有极少量剩余房源在售,下一批次新房源最早也要于明年推出。意思是,4季度复地在成都,连唯一在售的现金流项目也会停止新增供应,看来是今年的计划已经成竹在胸。　　　　完成约80%,成都已超额完成任务　　　　去年的疯狂拿地注定了保利今年的疯狂卖房。保利公告显示,其9月实现签约金额91.29亿元,是继万科连续两月销售过百亿之后,第二个向月度销售百亿冲刺的房企。保利地产副总经理胡在新表示,保利去年的销售额为430亿元,今年预定的目标是同比增长20%～30%,也就是500亿元左右(论坛新闻)。而前三季度,保利已实现签约金额共计413.96亿元,按此计算,已完成任务率约为80%。　　　　成都保利今年目标任务是50亿,然而其负责人告诉记者,截至目前成都公司已实现销售额58亿,也就是说早已超额完成了任务。这也就预示着,四季度至少在成都,保利可以相当悠哉的坐等胜果。　　　　龙湖、首创、佳兆业、富力、世茂、雅居乐:　　　　完成70%以上四季度可从容推盘　　　　以下这些一线房企虽然不能说是完全不愁,但至少也完成了全年任务的7成以上,这将使得他们在四季度的表现仍能从容自若,而不至于着急得抓耳挠腮。　　　　前三季度,龙湖地产累积实现合同销售金额187.2亿,达全年销售目标的76%,超越2009年全年的销售额。龙湖9月实现合同销售金额36.9亿元,环比8月增长42%,这已经是龙湖连续4个月保持增长势头了。而北京龙湖和重庆龙湖实际上已经提前完成年度目标,成都方面北城天街项目表现优+(论坛新闻视频)秀,三个月销量上千套。　　　　首创的年度目标是一百亿,目前已完成签约金额73.4亿,完成率约为73%。首创置业方面还表示,将在四季度推出北京芭蕾雨悦都、天津福特纳湾、成都东公元等新盘,总面积超过40万平方米,为完成目标提供了有力保证。而记者从成都首创了解到,东公元于10月4日开盘,当日推出的400余套房源即售出300余套,销量令开发商连称超乎预期。　　　　此外,截至第三季度末,佳兆业实现合约销售收入约69.4亿元,完成全年目标100亿的70%,其中成渝地区占6.6%;富力地产销售总额为216.6亿元,完成全年目标300亿元的72%;世茂销售额为196.11亿元人民币,完成目标260亿元的75%;雅居乐为171亿元,完成全年目标240亿元的70%。　　　　手头还算宽裕赶紧多拿点地　　　　大型一线房企们敢于在市场环境不大好的情况下果断拿地,除了拿地成本较低能有效地降低项目成本之外,同时也是为市场转好时供应的充足做好了准备,为日后的快速扩张铺平道路。　　　　土地市场的冷热程度能够在相当程度上反映出房企们的资金状况和对未来房价上升空间的预期。最近,大型一线房企们在拿地方面频频实现建树,有评论人士甚至用“无法阻挡的逆市扩张热情”来形容近期房企们在土地市场上的大包大揽。　　　　仅9月一个月,保利就分别在福州、广州、常州、成都、东莞、南昌等地共取得9幅地块,总新增土地面积达82万平方米。其中成都新增土地面积将近20万平方米,包括以6000元/平方米楼面地价拿下的34亩贝森路地块,以及以1512元/平方米楼面地价拿下的新都三河街189亩地块。值得注意的是,9月保利于成都的两次拿地仅相隔一日,且都在二次调控出台之时,溢价率分别为51%和120%,而本月15日的土地拍卖中,保利豪掷18亿拿下杉板桥120亩地块,将片区楼面地价拉抬至7300元/平方米。业内人士称,保利还会继续紧盯成都土地市场并有所动作。　　　　今年以来一向拿地十分欢快的万科9月仍在继续拿地热潮,在全国共计新增项目七个,对应万科权益的规划建筑面积为94.3万平方米,楼面均价约2470元,分别位于东莞、佛山、北京、河北廊坊香河、唐山、烟台等地,万科需支付的地价合计约为23.3亿元。不过,自今年5月在新都五龙山拿下500余亩土地后,万科已数月未在成都新增土地储备。　　　　有数据显示,今年前三季度,全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元,同比增长七成,其中二三线城市的土地市场热度甚至高于一线城市。另有一组数据显示,今年第三季度除了万科和保利外,23家上市房企累计发布了42次拿地公告。就此来看,房企们似乎不但不差钱,而且手中还蛮充裕。　　　　有机构此前在一份研究报告中就曾指出,大型一线房企们敢于在市场环境不大好的情况下果断拿地,除了拿地成本较低能有效地降低项目成本之外,同时也是为市场转好时供应的充足做好了准备,为日后的快速扩张铺平道路。成都华宇(论坛新闻)营销中心营销经理欧阳俊就明确向记者表示,华宇四季度在蓉的其中一个重要工作就是拿地。　　　　记者了解到,成都四季度还将有多宗优质地块放出,对于这些土地,许多大牌开发企业们已经是摩拳擦掌了。　　　　太多看空后市并不寄予厚望　　　　按照房地产行业的一般规律,几乎很少企业会将第四季度作为自身全年推盘的高峰期。除10月会延续9月的热潮形成较高供应之外,年末两个月出台调控细则的城市供应会呈现平稳下降趋势。但在以成都为代表的没有出台调控细则的二线城市,从目前的形势看供应量似乎还没有减弱的趋势。　　　　一向强调规模的恒大日前通过董事局副主席兼行政总裁夏海钧正式向外界表了态,由于目标完成情况良好,此后会“相应调慢销售节奏”。　　　　提前三个月完成全年目标的SOHO中国日前在制定新目标时显得相当谨慎和低调,四季度目标仅为17亿元。　　　　同样持“看空”态度的还有万科。董事会秘书谭华杰在接受媒体记者采访时明确指出,今后政策变化将对市场产生显著影响,预计四季度市场整体销售速度可能明显放缓。谭同时透露,从深圳万科主要在售项目十一期间的来访量看,比去年同期下降了四成左右,政策变动的影响已经十分明显。位于深圳龙岗的金色半山项目,在9月节假日期间的平均日来访量可达到160-200批,而十一期间则下降到仅100批左右。　　　　不过,有一家房企,却将在第四季度持续高位供应,那便是目前全年任务完成量不足八成的龙湖地产,据未经证实的坊间传言,四季度龙湖在售项目预计将增加至三十个以上。有业内人士对此表示了担忧:“这虽然是龙湖自己的推盘节奏,却没想到遇到了二次调控。”龙湖的精力除成渝地区外,主要散布于长三角地区,然而长三角诸城市大多是受二次调控影响较重的地方。不过也有分析人士指出,正是由于大多数房企都看空四季度,减少期间的供应量,才使得大量推盘的龙湖或将赢来转机,因为市场的刚性需求始终强劲。所以,只要龙湖定价得当,危与机其实只在转念之间。　　　　前文所述更多的是企业的总体战略。在成都市场上,更多的人都是“闷声发大财”不论是万科还是华润、中海、建发乃至更多的中小房企,10月份的推盘量都没有受到影响,上周(10月11日-17日)成都楼市供应暴增51倍就是证明,而在整个10月,供应上涨已经成为定局。　　　　于是调控对后市的影响变得难以琢磨,对到目前为止还没有出台细则的城市而言更是如此。　　　　一向强调规模的恒大日前通过董事局副主席兼行政总裁夏海钧正式向外界表了态,由于目标完成情况良好,此后会“相应调慢销售节奏”。　　　　提前三个月完成全年目标的SOHO中国日前在制定新目标时显得相当谨慎和低调,四季度目标仅为17亿元。　　　　同样持“看空”态度的还有万科。董事会秘书谭华杰在接受媒体记者采访时明确指出,今后政策变化将对市场产生显著影响,预计四季度市场整体销售速度可能明显放缓。谭同时透露,从深圳万科主要在售项目十一期间的来访量看,比去年同期下降了四成左右,政策变动的影响已经十分明显。位于深圳龙岗的金色半山项目,在9月节假日期间的平均日来访量可达到160-200批,而十一期间则下降到仅100批左右。　　　　不过,有一家房企,却将在第四季度持续高位供应,那便是目前全年任务完成量不足八成的龙湖地产,据未经证实的坊间传言,四季度龙湖在售项目预计将增加至三十个以上。有业内人士对此表示了担忧:“这虽然是龙湖自己的推盘节奏,却没想到遇到了二次调控。”龙湖的精力除成渝地区外,主要散布于长三角地区,然而长三角诸城市大多是受二次调控影响较重的地方。不过也有分析人士指出,正是由于大多数房企都看空四季度,减少期间的供应量,才使得大量推盘的龙湖或将赢来转机,因为市场的刚性需求始终强劲。所以,只要龙湖定价得当,危与机其实只在转念之间。　　　　前文所述更多的是企业的总体战略。在成都市场上,更多的人都是“闷声发大财”不论是万科还是华润、中海、建发乃至更多的中小房企,10月份的推盘量都没有受到影响,上周(10月11日-17日)成都楼市供应暴增51倍就是证明,而在整个10月,供应上涨已经成为定局。　　　　于是调控对后市的影响变得难以琢磨,对到目前为止还没有出台细则的城市而言更是如此。

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