动迁补偿安置应明确程序 细化主要合同条款

　　随着新一轮的城市拆迁大潮来临，大批动迁居民不可避免地面临了补偿安置等诸多问题，而面对诸多相关法律问题，不少拆迁市民也是一头雾水，尤其是关于房屋拆迁补偿过程中应该注意的法律问题和法律程序也并不清楚，并向本报打来热线电话进行咨询，在此本报特别邀请了业内知名律师大连律师网首席律师、辽宁祥远律师事务所主任律师侯建文为动迁居民及读者提问进行有关方面的答疑解惑。　　　　读者张小姐问：面对拆迁补偿，有哪些程序需要拆迁户注意呢？　　　　侯律师答：对于拆迁户而言，明确必要程序是很重要的，也许不少拆迁户已经知道了，但我还想重申一下，第一要提出拆迁申请，领取拆迁许可证。需要拆迁的单位，必须向被拆迁人出示房屋拆迁许可证。二是发布拆迁公告。拆迁单位领取拆迁许可证后，应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决定、发布拆迁公告。公告内容有拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。三是签订拆迁补偿安置合同。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在自愿有偿的基础上就拆迁安置有关事宜进行平等协商，签订合同。四是房屋拆迁的实施。被拆迁人应在公告规定的时限内自行搬迁，拒不搬迁的，拆迁人可以申请强制搬迁。强制搬迁后，拆迁人应向被拆迁人出具搬迁验收单，然后组织对房屋拆除。　　　　读者李女士问：拆迁补偿安置合同条款应该特别注意哪些内容？　　　　侯律师答：拆迁补偿安置合同条款的主要内容有拆迁当事人及基本情况；拆除房屋的有关情况；补偿方式、补偿金额和补偿时间；房屋估价；拆迁安置办法；搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付；搬迁期限和过渡期限；违约责任等几个方面。　　　　这里需要特别注意的是关于大家都比较关注的补偿方式问题，现主要有货币补偿和房屋产权调换两种，不过以下两种情况，不得选择补偿方式：一是拆迁非公益性房屋的附属物，不作产权调换，只给予货币补偿；二是拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同不能达成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换后的房屋由原房屋承租人继续承租。对于市民关注的补偿时间，一般应在拆迁前一次性补偿，如对补偿价格发生争议，可以评估，房屋评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如未达成一致意见，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签决定。　　　　读者刘先生问：对于产权不明确的房屋拆迁补偿问题如何规定？　　　　侯律师答：在房屋安置中的特殊情况也有着特殊的解决方法，如产权不明确的补偿问题，共有房屋的拆迁补偿安置问题等等，这里说明一下。　　　　1.产权不明确的房屋是房屋的产权归属有争议或不能确定产权所有人的房屋。对此情况，一般是拆迁人提出补偿安置方案，经房屋拆迁管理部门审核同意后就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，然后进行强制拆迁。　　　　2.共有房屋的拆迁补偿安置问题。全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换的房屋和被拆迁房屋的差价，应由全体共有人承担。对不可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部分共有人要求货币补偿的，应给予货币补偿。　　　　3.设有抵押权的房屋拆迁补偿问题。根据规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在实行产权调换补偿时，由于调换房屋是特定物，抵押权可以延伸，抵押权人与抵押人不需要就调换的房屋再签订抵押合同，也不需再办理登记，可以优先受偿。　　　　4.临时建筑和违章建筑的拆迁补偿问题。临时建筑是由规划部门批准建设短期内临时使用的建筑，但不发产权证。临时建筑有严格的使用年限，拆除超过使用年限的临时建筑不予补偿；未超过批准使用年限的，应给予适当补偿。补偿的标准可以参照该建筑剩余年限的租金计算。拆除违章建筑一律不予补偿。

材料造价信息辽宁省材料造价信息辽宁省材料造价信息