投资客超八成 成都兴起旧楼包装再上市

从谈妥合作、与物业方签订购买协议，到二手楼盘包装再上市，这个营销团队所耗费的所有工作日一般不会超过45天。没有客户积累期、没有大量的广告投放，该二手楼盘开盘当天也可以实现近70%的销售率。以如此"短、平、快"的操作模式，在不到两个月的时间内实现快速销售、回笼资金，已经让一家名不见经传的成都房地产营销代理机构收获颇丰。而在市区成熟的地段中寻找可再开发的物业，并从中挖掘新商机，正成为一部分营销代理公司的楼市"淘金"模式。 　　-现场：投资客下单超过八成 　　日前，位于西一环路附近的某楼盘开盘。这个前身为了2006年入住的某企业商住楼，如今正在进行外墙改造，还将进行精装小户改造。当天上午11点，现场销售房源已经近60%。记者随机询问了现场的四位购房者，发现他们普遍为二次置业，且一半以上的人以投资性为目的。该楼盘的现场销售经理向记者透露，根据他们掌握的下单情况，这个项目的投资客超过了八成以上。 　　从该项目地处西一环外侧的会展中心经济圈内，周边商业、生活配套完善。早在一年多前，一路之隔的"西锦国际(查看地图)"在开盘时推出的清水房在最高时卖到了7800元/平方米；即使在过去一年里，整个区域也没有低于6500元/平方米以下的新建商品房推出。而该项目的精装房开盘起价仅5980元/平方米。一边是成熟地段，一边是精装房配置，难怪引来了众多投资客。 　　-揭秘：哪些旧楼是可以包装好再上市？ 　　据该代理机构操盘手说，"从正式接手项目那天起，我们就以45天为计划，然后倒推项目的开盘时间。"也就是说，在45天内，他们就需完成一个项目现场包装、样板间以及销售团队等像所有新建楼盘开盘前那种需达到的条件。然后，在约定的交房期内，完成涉及项目的水、电、气改造、电梯等设施设备的更新，以及所有精装房的装修等内部工作。该操盘手说，"由于是从甲方手上购买，一般所需的资金从几千万元到上亿元都有可能。"或许正是有了资金的巨大压力，在尽可能短的时间内实现销售回款，就成为项目运作过程中最为关键的一环。 　　在项目的选择上，据该操盘手称，他们从不考虑寻找三环外的项目，主要关注的多为二环路以内、分布在城西和城南成熟地段内的小项目。他们的团队还有一套自己的"市调"研究方式：看准成熟地段的"低价值"项目，通过对产品的包装、对投资型小户型的研究完成产品定位；然后，再通过销售精装房、引入带租约的酒店连锁合作，让投资客下单后可以拥有相对固定的投资回报收益。 　　四川新港地产顾问有限公司执行董事张红兵在采访中认为，类似于该营销代理机构的开发模式既有利于把社会闲置资产资源进行再配置，也有利于将一些看似低价值的物业，通过专业的改造与再开发，重新发掘其本来的商业价值。不过，也有业内人士告诉记者，今年就有某代理公司拿下内环上某项目进行再开发，至今已经持续了一段销售不佳的状况。据记者了解，现在不仅是营销代理公司在二手楼盘中寻找商机，还有不少二手房中介也参与其中。 　　-提醒：能否顺利办到产权？房屋产权还有多少年？ 　　张红兵分析说："对于投资者来说，如果不了解这样的物业前身，也是有投资风险的。"据他了解，有公司就是"小资金撬动大项目"，在购买物业时并没有一次性支付款项，而是借助与物业方签订购买协议时，对变更产权需完成两期或三期的付款时间段来打’擦边球’，用最少的资金投入做更大的买卖。被张红兵形容为"以批发价包装后，再以零售价出售"的这种二手物业，在购买时的最大隐患在于：是否有产权瑕疵，搞清楚其产权的年限及物业性质。 　　律师唐冰冰在采访中认为，对于这类二手楼盘的销售，除了要符合二手房交易买卖的相关管理规定外，作为购房者要对其产权是否明晰、建筑有无抵押、住宅能否办理分户国土证等方面都要进行全面了解；更重要的是，要了解销售方是否仅是代理销售还是作为业主进行销售。如果是商住性质的住宅，其在水、电、气上的收费标准也与普通住宅的收费标准有差异，这一系列情况都需要购房人在下单前了解清楚。