北京楼市销售价升量跌 谈拐点为时尚早

今年的房地产市场可谓是热火朝天,1-7月现房销售面积291.2万平方米,同比增长71.7%,期房销售面积928.4万平方米,同比增长142.2%。2009年全年的销售面积肯定将大大超过08年的总销售面积。      而最近2个月以来,虽然北京的住宅成交均价节节攀升,但销售量已经连续2个月出现下降。这种情况下,楼市新一轮的拐点之争已经重现。      北京楼市“价升量跌”      来自新浪乐居一份调查显示,有73.9%的受访者认为“楼市拐点已经来临”,对于导致拐点的原因,有84.2%的受访者认为是“前期房价上涨过快”。      中国指数研究院发布的数据显示,7月北京商品住宅成交均价首次约达14500元/平方米,该价格环比上涨9.05%,上涨速度较上半年明显加快。而据记者了解,年初北京的商品住宅成交均价为10438元/平方米。短短7个月的时间,房价上涨了40%多。其中1-3月份的成交均价并没有太大变化。而从4月到6月房价以每月1000元的增幅上升,7月份则再次出现较大幅度的上扬,超过14000元/平方米。对于许多有刚性需求的买房者来说,这样的房价让他们很难承受。面对涨幅越来越高的房价。市场也作出了相应的反应。      根据北京市统计局统计,7月份,全市住宅销售面积为168.6万平方米,比6月份下降17.1%,比5月份下降4.7%。      中原地产研究中心最新的报告显示,八月份前三周,中原所监测的九个城市住宅成交量环比七月同期普遍下滑,仅天津略有增长。一线城市中:北京下滑16%、上海下滑5%、广州下滑12%、深圳下滑24%。可以肯定8月份北京住宅的销售面积还会继续下降。      谈“拐点”为时尚早      相对于大众认为的“拐点”已经来临,记者采访了北京联达四方总经理杨少锋。杨少锋表示,他不认同楼市的“拐点”已经出现。他认为,如果出现“拐点”,那么市场应该是量价齐升或者量价齐跌。而现在的情况是虽然销售量降了下来,但房价还在上升,这种情况肯定不能说是出现了“拐点”,只能说是楼市出现滞涨。      对于未来几个月楼市的价格和销售情况,他则表示:房价的高企确实是造成销售量下降的重要原因,而上半年火爆的销售释放了大量的刚性需求,7、8月份也是房地产市场的传统淡季,加之信贷可能收紧等原因,之后几个月销量的萎缩将是必然的现象。     最后杨少锋表示,房屋价格的高低并不在于销售量,而在于房企手中有多少资金可以流动。由于上半年火爆的销售给房地产相关企业带来了大量的资金回流,持有大量现金的房企不会担心资金问题,房价将很难下跌。很有可能的是房价还会继续上涨,等到明年市场重新产生大量需求时再进行销售。      此外,房价上升还有一个重要原因就是供需的不平衡,7月北京住宅市场供求连续八个月成交量大于供应量,商品住宅市场连续八个月的供低于求,并且7月继续下行。而国土资源部近日表示,下半年将严查房企囤地不建的情况,今后的开工情况肯定将大大增加,虽然不能立马解决供需的问题,但是肯定会促进今后1至2年内的供应量,进一步加重市场的观望情绪。      另据记者了解,北京各大商业银行已经开始严控二套房贷的利率政策,几大中介机构表示现在已经很难在在这方面取得优惠了。而在二手房市场上,已达到5年期限的经济适用房开始有规模的涌向市场,天通苑地区的二手经适房成交量已经大大超过了二手商品房成交量。显然,信贷的收紧和经济适用房较低的价格已经对年末商品房的销售带来了冲击。

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