新一轮土地调控启动 打击囤地降温楼市

从中央到地方，以打击囤地等行为为重点的新一轮土地调控如期而至的同时却依然有些突然，关键是选择8月这个时间点，颇值得玩味。      8月23日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。中央层面主管部门发出新一轮土地调控的信号明确、强烈。      “往前，各地土地市场刚刚复苏，调控将影响复苏；往后，土地市场已出现过热现象，高溢价导致地价房价比过早步入了危险地带，开发商的囤地意愿强烈，不得不调。”对于中央到地方启动新一轮土地调控的时间选择，一位不愿透露姓名的沪上某知名房企高层这样理解。      囤地诱因：地价房价比偏高？      囤地的目的，除了一些地块本身、拿地企业自身的特别因素外，追求更高的利润，自然是绝大部分开发商的出发点，以时间换取更大的利润空间。      据不少开发商人士的解释，在追求更高利润而进行囤地的开发商中，又可以分为“强烈看好后市、拖延上市时间争取在房价更高点销售”和“拿地成本较高，以目前的房价计算利润有限，必须囤地等待房价上涨到有利可图”两种主要情况。      后一种情况正是今年不少地块的选择。本报掌握的数据显示，目前半数以上未上市地王地价房价比偏高，盈利空间有限，其中尤以2007年成交的地块为多。      “地王久未动工，主要由于土地楼板价过高，在当前房价水平下，基本没有盈利空间，开发商不得不采取拖延的策略，等到楼价飙升后再开发。如北辰实业2007年拿下的长沙地王，楼面地价高达3083元/平方米，而附近的商品房成交价格在5000元/平方米左右。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天指出。      克而瑞(中国)研究中心数据披露，历年未上市地王中，约三成地王地价与周边房价比在70%以上，约三成地王地价房价比在50％-70%之间，仅有44%的地王地价房价比在50%以下。      在业内人士看来，地价房价比超过50%的地块，地价在很大程度上透支了房价的增值空间，盈利空间被大幅压缩；而这一比值超过70%的地王，以目前的房价，几乎没有盈利空间。      问题是，这种“70％现象”在近期出让的土地上，又不断出现。方方地产咨询机构最新一期的《久银地价·华东报告》则披露，华东地区16个重点城市土地市场，住宅地价占房价之比达到30%—50%区间，个别地块突破至60%的高比值。      7月份，上海、杭州、南京等一线城市的土地交易价格，与城市房价之比已达40%，个别地块甚至超过房价六成。      其中，杭州新近出让地块均位于主城区，地价占房价比超过50％，为华东区重点城市之首；上海土地价格占房价之比在35%—50%范围内，根据地段不同落差极大，其中，内环线附近地价约占房价的七成，土地供应充沛的外环线外区域，地价占比则降至四成左右。今年北京成交的几幅地王，地价/当时房价的平均值均超过70%。      陈啸天指出，从今年二季度起，土地市场升温，高价地块不断涌现，房价透支现象开始增多，6、7月部分成交地块的地价/当时房价比值甚至已经达到70%以上，这些项目在未来上市时将面临较大的市场风险。      土地调控微妙时刻      考虑到未来还有更多成本，这些高价地若要有正常的盈利空间，未来的房价必然高企，这将带来更大的市场风险。而且，众多高价地块为大型房企所购，一旦这些企业大规模囤地，甚至受累高成本土地出现危机，其影响将被放大。      通过启动新一轮强力的土地调控，打击囤地、增加土地供应，从而给过热的地市降温，减少高价地块，降低地价房价比，这一调控逻辑急需在调控中贯彻。      8月20日,在上海市土地学会召开“科学调控土地、促进居住和谐——上海土地市场发展研讨会”上明确，上海住宅用地供应基本保证2020年住宅规划的用地要求，下半年将加大土地供应力度满足房地产市场平稳健康发展的需要，加大力度推进大型居住区建设，优先安排经济适用房、配套商品房等保障性住房供地。      值得注意的是，下半年上海将试行当场签订合同制度，确保上市地块及时开工，防止闲置土地发生。对事实上已经形成闲置土地的情况，特别对企业的“囤地”行为，将依法予以处置，维持土地市场的有效供给。      从上海等今年高价地块频出的一线城市开始，新一轮的土地调控将在全国范围内展开。      国土资源部表示，鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率，是否存在囤而未建现象。      中共中央办公厅、国务院办公厅也于近日印发了《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》，其中包括重点整治违法违规审批和出让土地、擅自改变土地用途、提高建筑容积率等行为。      从中央到地方，各级政府选择了8月重点出手调控已经过热的土地市场。      而在6月份，本报记者曾在有关场合向上海市规土局一位副局长询问有关上海闲置土地处理进展及土地调控相关政策措施，该副局长并未正面回应。      “6月份，上海等各地土地市场刚刚进入一年多以来的旺季，各地方政府在随后至今的两个多月中有大量重点地块推出，这期间，土地成交活跃，不少地方土地出让金额动辄上百亿。”上述不愿透露姓名的开发商高层坦言，如果土地调控提前，很可能阻滞地价攀升。

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