上海写字楼：实力买家欲破冰 中小企业租赁活跃

7月，沪上办公楼市场成交量虽然没有出现明显反弹，但也不乏利好亮点出现。 　　来自上海中原研究咨询部的最新统计数据显示，7月，本市新增可售型办公楼项目12例，共计23.74万平方米，环比增长53.8%；成交13.51万平方米，与6月基本相当。买卖成交均价为每平方米1.8121万元，环比上涨29.7%。 　　即将开通轨道交通项目热卖，大面积甲级办公楼成交破冰。从上市楼盘与成交楼盘的重叠度对比可以发现，7月新增上市项目成交比较稀缺，仅创展大厦和徐汇商务大厦有零散成交。值得一提的是，随着轨道交通7号线和11号线即将开通，沿线区域的办公楼项目成交明显增加。如7月成交活跃的项目中，有11号线嘉定安亭墨玉路站附近的汇尊国际、嘉正国际大厦，普陀区真南路站附近的李子园商务区以及7号线岚皋路站附近的上海新体育广场等，7月去化套数均在10套左右。此外，长风板块在香港长江集团百万项目的启动下受益匪浅，国浩长风城、北岸长风和旭辉世纪商务广场等项目分别成交0.53万平方米、0.47万平方米和0.07万平方米。7月办公楼市场的另一个特点是大面积甲级办公楼的成交多。陆家嘴滨江板块动作连连，中融碧玉蓝天大厦与高宝金融大厦共成交3套大面积物业，套均面积在1200至2000平方米，成交单价近7万元，远远高于中融碧玉蓝天大厦2007年时每平方米4.5万元的成交均价。 　　陆家嘴商圈租金回落较大，中小型投资企业租赁成交活泼。上海中原研究咨询部统计数据显示，7月，本市甲级办公楼平均日租金为每平方米7.99元。由于后期上市的甲级办公楼项目体量可观，陆家嘴商圈租金回落相对较大。如上投摩根日前以低于8元的日租金预租了上海国金中心，这与高峰时相比已回落近一半。目前办公楼内的租赁成本与前期相比已明显下降，不少中小型投资企业考虑从住宅楼搬迁入办公楼，以提升公司对外形象。乙级办公楼成为近期这类客户选择的主要对象。从实际成交来看，中小型投资咨询公司需求比例扩大，出于对企业形象与资金的总体考虑，选址目标物业一般为交通方便、有一定知名度的办公楼项目，面积在100平方米左右，日租金承受能力多在5至7元。

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