按“套内面积”算房价有何不妥

北京市住建委最近出台新规，今后北京市普通商品房预售或现房销售均须按照套内建筑面积计价，以避免公摊面积争议，防止开发商利用公摊面积赚取更多的利润。这一打破传统上以总体建筑面积计价的新规引起议论纷纷。 　　有人指出，羊毛出在羊身上，公摊面积还得由购房者来买单，而购房者还是搞不清楚公摊面积有多大，因此，以套内面积计价并没有解决实质问题。更有报道称，在已实行按套内面积计价的广州，公摊面积普遍"缩水"30%左右，因公摊面积缩水而引起的商品房预售纠纷日益增多。开发商可以通过缩小电梯间、楼梯间面积，做成一梯多户等方式减少公共区域面积，从而降低住房者的舒适性和安全性。 　　第二种观点把矛头指向房价。有部分开发商表示，按套内面积计价，最大的变化会导致房价大幅上升2成以上。房价之高本已让民间怨声载道，高上加高必然引起许多人的愤怒，出现"对抑制高房价毫无作用"等言论也就不足为奇了，因为开发商在按套内面积计价的时候，必然要把套外面积的开发成本加上去。 　　由于没有明白北京市住建委的用意，第二种观点多少有点蛮不讲理。住建委的职责是规范房地产市场，挤掉开发商不合理的利润，而不是降低房价。在其他条件不变的情况下，开发商利润减少，房价自然下跌。但问题在于，其他条件是会改变的，因此开发商利润更合理不等于房价会下降。决定房价高低的还有很多变量因素，如供需关系(包括消费需求和投资需求)。如果一个大都市在完成了城市化进程后人口数量保持相对稳定，房价要继续大涨也不太现实。把任何政策与措施都和高房价直接相联系，并不理智。 　　不管怎么说，北京市住建委的本意是好的，是为了保障购房者的利益，这点应该获得肯定。而质疑声此起彼伏的重要原因还在于，该政策的配套措施仍踪影全无，即如何规范公摊面积的计算与定价。因此，仅仅按套内面积计价而没有其他的监管措施跟上的话，购房者获得的保障将很有限，开发商玩"捉迷藏"甚至可能更方便。 　　其实，购房者所希望的无非是两件事。第一，知晓建筑面积、套内建筑面积、套外建筑面积等具体数字，以及种种面积的计价方式，而不是只见一个"大闷包"似的总价，不见明细价格，这就杜绝了开发商利用套外面积"捣浆糊"的可能。而且，明细价格还能提高业主的维权意识。当前，面对开发商随意侵占公摊面积的情况，大多数业主产权意识比较模糊，一些权利意识比较强的业主在与开发商为公摊面积权利而展开的博弈中很难得到普遍支持，导致这种维权行动的开展困难重重。如果能把套外面积明确计价，每一个业主就能清晰地知道自己在小区公摊面积中所占的份额和所付出的经济代价，从而有效地扼制开发商对小区公摊面积的肆意侵犯，减少这方面的社会矛盾。 　　第二，购房者希望这些数字都是真实的。这就对监管提出了要求，包括开发商设计、定价，监管者验收、检查。这其中，谁对数据负责？是房产局，还是其他政府部门？要不要引入商业性的第三方评估机构？这些配套措施都有待进一步出台。 　　谁不希望房地产市场是公开、公平、公正的呢？购房者有知情的权利---知道种种面积的确切数字和种种收费的明细价格。只有买得明白，才能买得放心。从这个意义上说，北京市住建委出台新规是正确的一步。公摊面积这一"不良资产"被从总面积剥离出来之后，接下来该轮到重组"不良资产"了。不然只会半途而废，治标不治本。

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