股市领跌:下一季轮到楼市?

股市先跌一步，一两个季度后或轮到楼市 　　针对资产价格过快上涨带来的通胀隐忧，政府采取多项微调措施。当这轮楼市发展的基础---流动性过剩(图1)不再时，楼市的调整终将来临。在政策趋紧的下半年，银行依然会对优秀的房地产企业敞开供应资金，而那些中小房地产企业或将要面临要么做强做大，要么寻找婆家卖个好身价的选择了。 　　流动性过剩不再 　　8月31日A股再度出现暴跌，两市跌幅分别超过6%和7%，创下自2008年6月10日以来的最大单日跌幅。 　　单从市场不利因素上来讲，多种因素共同导致8月31日的暴跌，首先近期传出多个不利传闻，8月信贷资金继续萎缩导致流动性行情结束的预期大增。 　　来自央行公布的统计数据显示，7月人民币各项贷款增加3559亿元，环比降幅高达77%，较之2008年同期的3818亿元，也下降了259亿元。 　　工行、农行、中行、建行四家大型商业银行在8月仍处于"信贷休眠期"。上述四大行当月人民币贷款新增1350亿元左右，相比四大行7月1650亿元的低位增量继续下行。 　　中金首席经济学家哈继铭预计，M 2今年增长25%，明年增长20%-22%(图2)。今年新增贷款将达到10万亿元，即余下平均每月4000亿-5000亿元左右(图5)。 　　市场普遍认为，楼市拐点随股市波动后出现。 　　社科院金融研究所研究员尹中立分析认为："根据以往的规律，两个市场确实有一定的联动关系，但是这要看股市的波动情况，如果股市是短期波动，那楼市的调整就不会很明显，但是如果股市是持续波动，那么楼市会在股市波动后的1-2个季度后出现拐点。" 　　人民大学教授赵锡军持相同观点。他表示："股市的下降会对楼市有一定的连带作用，尽管股市和楼市是两个不同的市场，楼市的主要对象是居民，是普通消费者，股市的对象是投资者。但是股市和楼市两个市场之间又有一定的交叉性，很多参与股市的投资者对楼市也有介入。 　　此外，有信心方面的影响。由于股市和楼市都具有投资价值，所以在两个市场中一个市场的挫折会影响投资者对另一个市场的信心。 　　社科院的教授、研究员易宪容持不同观点。他认为，这次股市下跌和楼市调整没有太大的关系。在中国股市和楼市的发展，政府的管制往往是最主导因素，因此下半年楼市的发展主要看国家相关政策。 　　易宪容提出，国家早就应该取消二套房贷款政策，这对房地产来说是一个泡沫，是房地产这个泡沫外另外一个新的泡沫。现在的房价很高，这个政策除房地产商外没有人会支持，绝大多数老百姓会觉得现在的房价太高。 　　第二个，国家近期没有必要出台新的房地产方面的相关政策，关键是要把已经出台的政策实施好，执行好。 　　房价已到阶段性高位 　　房价上半年上涨速度较快(图3)，部分一线城市房价已创新高，在经济没有明显好转之前，居民可支配收入上涨较慢，不支持房价的连续飙升，房价已到阶段性高位。一些城市，刚出炉的地王位子还没坐热，新晋地王又诞生，推动楼市价格上升。 　　8月2日，深圳市国土局公布的数据显示，深圳全市新房成交仅为46套房，这是春节过后深圳单日成交的最低值，这也是2008年楼市最低迷时期的单日成交水平。而值得注意的是，这天的成交均价却为20939元/平方米，比今年年初房价的均价翻了近一倍！ 　　上海证券金融地产分析师沈莉认为，目前市场流动性偏紧，投资性需求随之将有所下滑，因此，投资需求对商品房销量的支持力将下降。 　　2009年7月，全国30个主要城市中住宅成交面积环比上升的城市占一半左右，不过总成交面积环比下降约4%。4大一线城市中仅上海环比上升，尤其向来是全国楼市领先指标的广深两地成交大幅回落，引发了资本市场对房地产市场前景的忧虑。进入8月，这种状况更加明显，上海证券对每日成交量的检测，8月前24天，环比7月同期，京、沪、深三地成交面积分别下滑17%、13%和31%。 　　交易量有下降趋势、土地市场更为理性。 　　从8月的土地交易来看，地产商将更为理性，土地市场的交易价格开始趋向理性。土地市场的表现也将归于平静。上海证券统计显示：8月上海出让了一宗松江地区的保障型住宅地块，楼面价为696元/平米。北京8月成交的四宗地块成交价格合理，底价都不高，溢价都在10%以内。8月深圳目前没有住宅地块出让，但已经有地块挂牌，且位置较好。 　　楼市"马太效应"越来越强 　　针对资产价格过快上涨带来的通胀隐忧，政府采取多项微调措施。这些措施对房地产产生了负面影响。 　　在过去的两个月中，政府累计出台了16项调控措施。比如：对货币政策进行微调，重启一年期央票发行，回收流动性，降低商业银行交叉持有次级债折算资本金的比例等；严格执行二套房贷政策抑制房地产投机；集中推地遏制房价快速上涨，调查各地土地开发情况；查处"捂盘惜售"情况。 　　沈莉认为，这些措施虽然都是微调，短期不会产生大幅度的冲击，但会产生一定的负面影响。在目前宏观经济的复苏还很脆弱的时候，政府还需要刺激房地产新开工面积来带动经济。因此，中央层面的政策强调控制首付比例，对于利率并没有做详细规定，为商业银行留下了较大的空间。而下半年面对房价和交易量的表现，政策调整也有较大的灵活性。如果房价继续快速上涨，不排除收紧政策力度加大(图4)。而且，商业银行的放贷任务在上半年已基本完成，下半年的放贷意愿并不大，因此下半年的资金面并不会为房地产交易量和价格的继续大幅飙升提供条件。 　　毫无疑问，上半年楼市经历了一波快速发展的行情，其发展速度甚至超过了2007年。市场规律不止一次地告诫我们，楼市不会持续单边上涨。当这轮楼市发展的基础---流动性过剩不再时，楼市的调整终将来临。 　　上海证券统计了118家A股房地产上市企业，2009年中期118家企业整体营业收入同比增加12.73%，净利润同比增加3 .7 8 %，预收账款同比增加26.34%。虽然皆有所增加，但增幅下降。资产负债率平均值高达131.27%，同比增加79.92%。 　　分析人士认为，在政策趋紧的下半年，银行依然会对优秀的房地产企业敞开供应资金。近日，万科发布公告宣布与建设银行达成协议，建行将给予万科500亿元规模的授信。截至目前万科总资产是1200亿元左右，持有现金270亿元左右，建行500亿元授信接近万科总资产的一半，这将极大改善万科的资产结构和资产收购能力。金地获得了工商银行300亿元授信，股权融资40亿元方案也获得通过；央企背景的保利地产除了母公司的强大资金支持外，在证券市场非公开募集78亿元资金获得证监会批准。 　　那么，去年侥幸逃脱破产命运的那些中小房地产企业又可能要面临选择了，要么做强做大，挤入行业发展前列；要么寻找婆家，卖个好身价。因为今后楼市发展的趋势必然是市场集中度越来越高，楼市"马太效应"越来越强。

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