房地产：09年房地产行业专题策略研讨会纪要

会议： 　　时间：2009.8.27-28、深圳、国泰君安房地产行业专题策略研讨会..参会人员：16家一二线龙头上市公司高管，发改委行业专家，基金、保险等机构投资者共320人左右 　　会议纪要国泰君安房地产行业观点(《拨云见日》PPT)： 　　未来房价将稳中趋涨。政策微调可能改变房价上涨速度，但不改变房价向上的方向。因持续旺销开发商资金实力雄厚使得房价下降风险小，行业未来6-12个月供应偏紧、居民定期储蓄搬家、超额货币与通胀预期、土地垄断等资源属性都将是房价上涨的动力。未来房价将呈结构性上涨，更看好二线城市房价和一二线高端房产房价。 　　预计行业销量未来每年保持20%左右的快速增长。短期看，根据推盘量测算，预计9月前半个月开发商新推盘量依然较小，9月下旬开始销量有望开始明显的环比上升，且其趋势有望持续到11月。中长期看，城市化进程、这一轮轨道交通投资建设高潮将提供商品房刚性需求，构成中长期行业景气的良好基础。 　　行业集中速度将加快。房价稳中趋涨、销量平稳增长的行业背景下最容易行业分化；09年开发商开工率、新一轮资金获取能力将决定公司未来可售量及其销售额的市场份额；7月万科销售57个亿，8月万科获得500亿授信额度、金地获得300亿授信额度是行业集中速度加快趋势的表现。 　　预计未来政策面维持偏松格局。实现政府保增长和保稳定目标，政府投资退出、刺激民间投资和消费都有赖于房地产投资的拉动。 　　上市公司的业绩有望演绎超级成长。上市公司业绩确定性强、成长性高，攻守兼备；45家主流公司09年中报平均每家预售房款32个亿，07年行业估值最高时平均每家只有20个亿；净利润对房价涨幅和目前房价维持时间都高度敏感，房价上涨5%，净利润上涨幅度9%。 　　行业估值具备非常好的安全边际。预计覆盖的46家主流公司09、10年净利润平均增速分别为51%和45%。目前主流上市公司10年动态PE仅15.8倍，RNAV折价18%，估值安全边际高。 　　维持行业增持评级，建议超配，买入机会来临，调整后是战略性建仓良机。经过前期调整后房地产板块将是行业性买入机会，所有一二线重点公司都可重点关注。 　　个股选择建议选择三个标准：(1)未来6-12个月可售面积成倍增长；(2) 　　新增可售项目毛利率高，看好二线城市和高端房产；(3)融资驱动或资产整合驱动。例如：一线的万科A、新湖中宝、华侨城A、金融街等；二线地产的名流置业、建发股份、中国宝安、北京城建等。

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