房价将稳中趋涨 房产股选择三个标准

未来房价将稳中趋涨。政策微调可能改变房价上涨速度,但不改变房价向上的方向。因持续旺销开发商资金实力雄厚使得房价下降风险小,行业未来6-12个月供应偏紧、居民定期储蓄搬家、超额货币与通胀预期、土地垄断等资源属性都将是房价上涨的动力。未来房价将呈结构性上涨,更看好二线城市房价和一二线高端房产房价。 　　预计行业销量未来每年保持20%左右的快速增长。短期看,根据推盘量测算,预计9月前半个月开发商新推盘量依然较小,9月下旬开始销量有望开始明显的环比上升,且其趋势有望持续到11月。中长期看,城市化进程、这一轮轨道交通投资建设高潮将提供商品房刚性需求,构成中长期行业景气的良好基础。 　　行业集中速度将加快。房价稳中趋涨、销量平稳增长的行业背景下最容易行业分化;09年开发商开工率、新一轮资金获取能力将决定公司未来可售量及其销售额的市场份额;7月万科销售57个亿,8月万科获得500亿授信额度、金地获得300亿授信额度是行业集中速度加快趋势的表现。 　　预计未来政策面维持偏松格局。实现政府保增长和保稳定目标,政府投资退出、刺激民间投资和消费都有赖于房地产投资的拉动。 　　上市公司的业绩有望演绎超级成长。上市公司业绩确定性强、成长性高,攻守兼备;45 家主流公司09年中报平均每家预售房款32个亿,07年行业估值最高时平均每家只有20个亿;净利润对房价涨幅和目前房价维持时间都高度敏感,房价上涨5%,净利润上涨幅度9%。 　　行业估值具备非常好的安全边际。预计覆盖的46家主流公司09、10年净利润平均增速分别为51%和45%。目前主流上市公司10年动态PE仅15.8 倍,RNAV 折价18%,估值安全边际高。 　　维持行业增持评级,建议超配,买入机会来临,调整后是战略性建仓良机。经过前期调整后房地产板块将是行业性买入机会,所有一二线重点公司都可重点关注。 　　个股选择建议选择三个标准:(1)未来6-12个月可售面积成倍增长;(2)新增可售项目毛利率高,看好二线城市和高端房产;(3)融资驱动或资产整合驱动。例如:一线的万科A、新湖中宝  （600208 股吧,行情,资讯,主力买卖）、华侨城A、金融街  （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）等;二线地产的名流置业  （000667 股吧,行情,资讯,主力买卖）、建发股份  （600153 股吧,行情,资讯,主力买卖）、中国宝安  （000009 股吧,行情,资讯,主力买卖）、北京城建  （600266 股吧,行情,资讯,主力买卖）等。

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