房地产行业：从趋势到价值

如果从股票表现角度上讲,上月我们对于政策判断和股票走势的预测无疑是过于乐观了,特别是在市场整体估值向下波动较为明显一个月中,地产股可以用惨不忍睹来形容。从供给角度,我们实地调研情况显示,推盘增加在未来4 个月将成为大概率事件,所有关键判断都集中到需求方面。我们近期为此调研了多个城市,特别是一些市场关注较少的省会城市,如重庆、成都、天津等。虽然最近几个月这些城市价格也出现快速上升,但年初固定资产投资带来的城市化加速的机会非常明显,人口、通勤率、人均GDP都出现上升趋势,这些城市投资机遇在慢慢闪现。特别是能否实现内需市场的启动,房地产将成为关键问题,未来地产股投资将是对宏观经济理解的最好标识。另外,本月数据呈现明显的区域差异的现象,最出色的仍然是长三角区域,正如年初我们提出的“得珠三角得天下”的思路,珠三角区域机会已经出现。地产行业投资可能已经从趋势向价值转变。 　　从最新成交来看,本月北京月度的网上期房签约面积在109 万平米,较之去年同期水平同比大幅增长159%。八月份上海一手房月度成交240万平米,同比继续大幅上涨122%。八月份广州一手住宅成交环比下挫10%,同比增长16%。深圳八月一手住宅成交环比继续下降接近30%,同比增长44%。土地成交方面,居住土地出让相对于上个月来说有所减少。但各地依然高价地频现,显示出土地市场的活跃。 　　6 月我们最早提出的地产新开工带来的产业链投资机会在8 月受到市场质疑,新开工又成为投资所重新关心的问题。对于7 月份的数据环比下滑,市场也出现不同的声音。我想说两方面的问题,对于新开工导致投资机会实际关注的是一个弹性的问题,新开工从无到有、从少到多,是弹性的大变化,这点与一些投资者思路完全不同;另外一方面,未来新开工趋势我们是非常乐观的,这点来自于我们现场调研的情况;政府、银行、企业、甚至是购买者意愿多方重合的趋势,我们相当乐观。

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