个人房贷业务发展方向探析

个人房贷业务的现状 　　经过十几年发展，我国个人住房贷款得到了长足的发展。目前，所有国有、股份制商业银行均开办个人住房贷款业务；部分发达地区的农村信用社也开始涉足这一领域；北京、上海、广东等地一些外资银行开始办理外币住房贷款业务。截至2008年11月末，我国个人住房贷款余额已达2.95万亿元，占全部商业银行人民币贷款余额的10%左右，距离发达国家占比18%到20%的平均水平还有巨大的发展空间。 　　个人房贷业务的弊病 　　业务品种单一目前基本以一手房、二手房按揭为主，其他品种如以房屋抵押为担保的个人经营贷款等，虽已创办多年，但在个人贷款总量中其所占份额太小，社会上有大量的融资需求不能得到满足。 　　运作模式单一 　　贷款对象主要是一、二手房，运作模式主要是银行与开发商或中介签订合作协议，由开发商或中介为借款人提供阶段性担保指开发商或中介为借款人提供从贷款发放到其所购买房屋抵押登记手续办理完成这段时间的贷款担保。在这种操作模式下，开发商或中介间接充当批发商的作用，逐步形成了以开发商或中介为主要营销对象，以特定楼盘或中介的房源为载体，再通过开发商或中介将产品传递到购房者手中。 　　个人房贷市场发展 　　初期，银行的个人住房贷款业务正处起步阶段，银行没有实践经验，广大消费者的透支消费观念尚未形成，在这样的情况下，采用类似批发业务的方式处理零售业务，有助于业务迅速发展。但随着整个房地产市场和个人房贷业务发展，这种操作模式已越来越不适应业务的发展。 　　个人房贷营销模式的特点，使开发商或中介在业务发展和风险防范中充当重要角色一方面，通过对大开发商、大楼盘和中介的营销，银行可以实现个人房贷业务迅速发展；另一方面，也使贷款风险集中于开发商和中介，一旦楼盘烂尾或出现假按揭，银行将面临巨大损失。 　　对个人房贷终端消费者来说，并无选择银行的权力，买房只能选择与开发商或中介有合作的银行，如果日常办理业务的银行，没有与开发商或中介签订合作协议，就不能选择这家银行办理贷款，由此可能带来很大不便和时间上的浪费，同时也是消费者福利的巨大损失。 　　开发商或中介的最终目的是实现销售收入个人房贷作为促销手段之一，根本目的在于在最短时间内实现销售收入。而银行不仅要立足于现阶段的放贷，更重要的是保证将来顺利收回本息，两者存在必然的矛盾。在市场竞争日益激烈的情况下，开发商或中介必然对银行形成倒逼，如果银行不能满足开发商或中介的要求，就可能丧失个人房贷业务的来源。银行由于自身任务、利润指标压力，同时迫于开发商销售的压力，丧失独立审批原则，对一些有潜在风险的借款人发放贷款。这种审批机制的弱化带来贷款风险的增大，也会造成开发商或中介通过假按揭等形式骗取银行信贷资金。 　　个人房贷业务的发展方向大力发展零售方式的个人房贷业务在个人一手房贷款方面，银行应在维护现有个人房贷业务批发渠道的同时，有意识的逐渐摆脱开发商环节，直接面对消费者，发展零售方式的个人房贷业务，坚持"两条腿走路"，这就需要创新担保形式，如引进专业担保公司，为购房者提供阶段性担保，使购房者可自由选择贷款银行，不再强买强卖。 　　在个人二手房贷款方面，银行应拓宽客源渠道。目前二手房贷款主要依靠中介的客源，采用类似批发业务的方式处理零售业务。同一手房主要依赖于开发商一样存在假按揭、丧失独立审批原则等弊端，且需向中介支付高额"返点"。为此，银行也应在一定程度上要摆脱中介环节.具体办法如下：网点营销---以工行北京宣武支行为例，其辖区内网点共28个，而单一房地产中介的门店数绝对少于这个数字，放眼北京市，全国也是这样，银行应利用自身优势，努力拓展个人贷款客源；网络营销---银行可以通过自身网站，开辟有关二手房交易信息的栏目，为售房者和购房者提供交易平台，为客户提供从选房到贷款的一站式服务，如交行北京分行的"个贷e站"已在这方面做出很好的尝试。 　　逐步将创新向个人客户进行转移 　　这主要包括：1、还款方式的创新。目前，等额本息、等额本金两种还款方式已不能满足个人不同程度的需求，银行应针对不同情况，开发等额递增减、等比递增减、一次性还款、先息后本、先本后息、按季双周、半年还款等多种方式及各种还款方式组合。2、设计贷款方案，进行贷款理财。随着还款方式增多，如采用不同还款方式，将使同一笔贷款之间有较大差别，贷款方案设计的需求就会应运而生。贷款后期可以转按、加按，循环按揭。在条件允许情况下，帮助个人进行贷款理财，实现最大限度的资金融通，并将融资成本降到最低。 　　建立以个人住房抵押为核心的全方位个人贷款体系 　　近年来我国房地产市场发展迅速，个人住房已成为个人家庭财产中最大、最重要的组成部分。随着国民收入逐渐积累，群众的理财需求日益旺盛，如何盘活个人拥有的不动产成为首要问题。银行应顺应这种趋势，建立以个人住房抵押为核心的全方位个人贷款体系，在防控风险前提下，开发各种用途的以个人住房抵押为担保方式的贷款品种，使个人房贷成为个人理财的重要组成部分。

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