房地产行业深度报告：政策不会转向，二线地区大有可为

研究结论 　　政策不会转向,后续仍以支持为主。1)缺乏宏观经济基础。从历次政策在支持与抑制之间切换的时点分析,我们认为打压政策出台的宏观经济基础是:GDP 增速9%以上、房地产行业投资增速20%以上,目前并不具备这一基础。2)房价并未全面刺激政策神经。经验与现实多次证明,房价短期内快速上涨是挑衅政策出台最主要的触发因素。今年并未发生全国性房价大幅上涨,目前的房价上涨低于之前5 年政策抑制期的平均水平。 　　3)财政对房地产的依赖短期内无法改变。我们统计的24 省市房地产相关税费对财政的贡献度均值为35.6%,且有逐年增加趋势。政府经济刺激计划的实施使依赖更为加重。 　　一线地区长期从紧,二线地区大有可为。1)一线地区供应空间长期从紧。 　　供应因素是全国成交量下降的即期因素,是一线地区的长期制约因素。与全行业新开工呈现的增长趋势不同,京沪两地的新开工早已见顶,供应从紧局面得不到根本改善。2)一线地区需求空间从紧。有利因素与不利因素综合分析,一线地区市场增速已落后于全国平均水平,在全国所占份额逐年下降。3)一线地区受政策影响较大,是政策从紧的着力点。市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾,由于供应长期偏紧,使政府、开发商、购房者之间大多数时间处于相互博弈状态。4)一线地区僵持阶段会持续,慢周转使普通住宅开发失去吸引力。5)相比一线地区,二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持,将成为普通住宅开发的主战场。 　　从城市化发展方向和未来市场空间分析,我们认为三类企业值得长期看好:1)一线地区的高端开发公司、2)一线地区的持有物业型公司、3)二三线地区的普通住宅开发公司。其中,第一类公司与一线地区市场需求高端化的趋势相符,同时也适应慢周转的开发模式,但在A 股市场缺乏可选标的;第二类公司我们看好金融街与陆家嘴,但在宏观经济尚未明确好转之前,持有型公司租金收入会受到影响;第三类公司是我们近期推荐的重点,建议从战略性角度重点关注二三线地区的开发类公司。在龙头公司中,看好万科一二线并重的策略;在二线公司中,看好荣盛发展、苏宁环球、中南建设、大连友谊、新潮实业。 　　估值处于合理偏低位置。以上市时间最长、且经营受主观因素影响较小的万科为例,其市盈率处于历史估值水平的合理偏低位置。 　　催化剂:销售超预期;1)一线地区销售环比增长20%以上,2)二三线地区销售走出独立趋势。风险:实质打压政策出台。

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