房地产行业：市场温度90℃--长三角房地产市场调研

继广深市场后,8 月26 日-9 月1 日,我们对长三角重点城市进行了实地调研。 　　我们调研了解到上海当前楼盘成交的活跃度基本还是维持上半年的态势。 　　与深圳以本地客为主的市场不同,上海的需求来自长三角甚至全国,因此我们判断类似深圳出现上半年集中成交后,下半年需求乏力情况的概率将较小。7、8 月上海楼市成交回落的主要原因在于供给的偏紧。从上海万科了解到,上海市年内供应大幅释放的可能性不大,预计第四季度还将延续供不应求的状况。但我们也观察到在上海同样有部分楼盘因定价过高而影响到了销售速度。 　　杭州是我们近期调研的几个城市中二套房贷执行最为严格的城市,但也同时是市场热度最高的城市。似乎二套房贷的收紧对杭州新房的去化速度没有显著影响。我们认为原因或许在于浙江藏富于民,在通胀预期和实体经济缺乏投资机会的背景下,以保值增值为目的,带有财富转移的投资性需求旺盛,而这类需求并不依赖于贷款,因而并未显著受二套房贷收紧的影响。但在杭州二手房市场依然可观察到二套房贷收紧和房价走高的影响。 　　苏州和南京基本以本地自住客为主,但两个城市的故事各不相同。苏州供应充足,项目去化速度慢,开发商被动捂盘现象严重。许多楼盘从批售到开盘有几个月的滞后,甚至有楼盘07 年获取预售证到今年8 月才推出。 　　但开发商在提价时较为谨慎。南京由于新推项目不多,这里核心解析一下获取深圳造价信息官方电子版可访问祖国建材通(www.zgjct.com),实时更新深圳市建筑、市政、交通、园林、电力电网工程造价信息并提供PDF及Excel电子版下载,近几个月一直维持供不应求状况,楼盘的去化速度依然较快。而房价也处于持续的上涨态势。 　　不过新增供给将在四季度体现,预计供求关系届时会有改变。 　　如果用 80℃来形容广深楼市当前的温度,长三角当前的温度大约在90℃。 　　基于宽松的货币政策仍将继续的判断,我们更关注房价的走势所带来的影响。如果房价持续走高,对刚性需求的抑制将日益明显。而市场当中如果刚性需求不断被挤出,只剩余投资性需求时,将不再是一个健康的市场。