多项措施促外销 海南房产购买对象遍布全国

海口DC城中信保诚房地产公司总经理黄勇认为，目前海南市场上的岛外购房群体大致可由四部分购成。"省住建厅长李建飞说，目前该厅正在着手修编现有的物业管理条例，以适应海南外销房地产的实际需要。 　　谁在为海南房产买单? 　　到海南购房，享受最佳居住环境，已成为近年来国人的新时尚。这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚，随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、三亚以外岛内其他市县迈进。 　　全国人民都在买 　　"海南值得一来再来，买一套房子方便自己度假。"温州的陈女士因为迷恋海南，在海口买了套小房子，有空便飞赴海南悠闲度假。 　　由于来海南购房的人群在各地都呈现大幅攀升趋势，以至于各地都盛传，在海南购房的主体人群来自本地。例如，上海媒体就在不久前公开报道：海南房产市场80%被外省人士购买，其中60%来自长三角。海南黑龙江商会会长耿玉杰也曾表示，目前海南约有3-4成房子卖给了黑龙江人，其中半数以上成为当地儿女们孝敬父母的礼物。 　　据省住建厅相关负责人介绍，2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。统计数据表明，今年前6月，岛外人士购海口商品房分别占总套数和总面积的67%和68%，占三亚的81%和76%，均占琼海的90%以上。而文昌更是惊人，其销售的1150套商品住房，全被岛外客买走。其中，三亚的房子有3%被韩、日、美、俄等国人买走。 　　海口DC城中信保诚房地产公司总经理黄勇认为，目前海南市场上的岛外购房群体大致可由四部分购成。一是内陆城市中低收入阶层，他们以老人居多，以购买中低价位楼盘、二手房为主，主要用于养老;二是高收入阶层，该群体购买目标是海南的高级公寓或别墅，尤其是东线海岸上的一系列高端楼盘，用以度假休闲，面积在150平方米以上;三是"海痴"型候鸟一族，迷恋海南，每年定期南飞度假，倾向购买海南度假公寓、景区住宅为自己在海南安置第二居住地;四是投资客，度假不忘赚钱，喜欢到海南度假，更喜欢借助海南的特色房产作为投资。 　　多项措施促外销 　　近1年来，海南房地产在各地促销、热销的报道不绝于耳。 　　"海南房地产的大幅回暖，离不开省里大力促销。"当谈及今年初我省房地产市场逆转连续6个月的下滑趋势，连续数月商品房签约数量上升的现象时，黄勇说。 　　作为我省"三大促销"的一个组成部分，为促进房地产业持续健康稳定发展，我省于去年11月起，由省住建厅、商务厅等主管部门，海口、三亚、琼海等地方政府，以及海南日报等主流媒体，连续出击北京、东北、上海、山西等海南旅游房地产主销市场，所到之处，均取得了较好的营销效果。 　　海南日报报业集团组织了"海南地产军团北方四市集结行动"，通过与海南各大房产商联动，到哈尔滨、大庆、太原、大同四个城市联合促销，取得了十分显著的成果。该集团2009年春节组织的海南三亚春季房展会期间成交184套，震惊海南房产界。 　　除了走出去促销，海南还有一系列措施加大房地产外销力度。在国际金融危机影响加剧的背景下，省政府审时度势快速出手，出台一系列相应措施，合理引导住房消费和房地产开发，促进了房地产业持续稳定健康发展。与此同时，省政府正着力完善保障房体系，确保本地群众的居住权不因购房客的大量涌入而受到影响，进一步刺激了海南房地产的外销倾向。 　　外销房考验物业管理 　　"目前海南第二居所房地产的开发是一种以房产销售为目标取向的简单开发模式，因此也带来一些考验。"专家说。 　　首先是空置问题。由于来海南买房的主要是度假、过冬、养老或投资，因此购买者在海南是暂时居住，由此导致大量房屋空置。据调研，海口海甸岛一些楼盘的二次空置房占到50%。在三亚海景房最集中的三亚湾，一些价格不菲的一线海景房，每年4-9月的空置率最高达80%。 　　小区的高空置率也带来物业管理难度和配套难度，如一些小区物业收费较难，度假高峰设施服务短缺等等。 　　尽管如此，从国际经验看，在类似海南岛这种以旅游为主导产业的地区，第二居所和分时度假居所等旅游度假居地产的发展是主流，并对旅游及地方经济发展有着极其重要的意义。 　　对于旅游地产与一般性住宅地产的贡献差距，省国土资源环境厅厅长严之尧曾算过一笔明细账：三亚亚龙湾某酒店每个工作人员平均占用的住房10平方米，而平均产生的GDP是50万元人民币，交纳税费5.2万元。而三亚某移居类小区，人均住房40平方米，年人均消费不足10000元，所交纳的税费是600元人民币，每年所消费的公共产品是4000元-5000元人民币，形成的公共财政负担是3400元-4400元/年。 　　"一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。"严之尧对海南日报记者说。 　　"通过旅游度假居住地产的发展，尤其是具有流动性的度假居住地产的发展，实现旅游地产向地产旅游转变，将海南的度假房产纳入到全球的假日共享网络，由此又可反过来促进国际旅游岛的建设，这非常重要。"专家说。 　　此外，必须做好终端销售。现在海南的开发商自己或委托中介到终端销售市场面向当地客户直接推销房地产的情况已经很普遍，要做好终端销售，必须设身处地为消费者服务，为消费者提供购房后的一切办证、物管、维修、保养、租赁等服务。 　　"海南要发展好外销型房地产，归根结底要将物业管理提到一个相应的较高水平。"省住建厅长李建飞说，目前该厅正在着手修编现有的物业管理条例，以适应海南外销房地产的实际需要。

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