房地产业：8月房地产市场报告

成交开始分化,市场有所降温。八月各地楼市有所降温。我们跟踪的14个重点城市中,仅有天津成交量环比出现上升,其余13 个城市均出现下滑,其中下滑幅度超过20%的城市有深圳、长沙、厦门和苏州。通过我们近期对珠三角和长三角的实地调研,了解到当前成交量的下滑主要由下列因素影响:1)供应偏紧;2)房价过快上涨带来对自住需求的挤压;3)上半年刚性需求集中释放后,部分城市开始出现需求乏力的现象,其特征就是成交开始分化。 　　房价维持上升通道。房价还是处于上升通道。重点跟踪城市中,深圳、武汉、长沙、杭州、苏州和厦门价格环比有上涨,仅重庆出现下跌。调研了解到,由于部分项目的热售,以及开发商的“不差钱”和高价地项目的陆续进场,开发商提价冲动还是比较高。房价上涨的还有部分原因在于结构因素,即市场降温后豪宅和优质项目成交比例上升推动整体房价的走高。 　　库存持续降低。一线城市库存继续走低,但势头明显趋缓。由于成交量的下滑,北京和深圳的存量房可售套数去化时间已经分别回升至6.7 个月和6.3 个月,上海则与上月基本持平,维持在1.6 个月水平。 　　新开工面积速度有望继续加快。从我们编制的新开工指数来看,7 月份新开工领先指数继续上扬,且上升势头未见减弱迹象,预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快,相应住房供应也将显著增加,库存的快速消耗与市场热销的矛盾有望在今年四季度得以缓解。 　　?? 更为担心房价持续上涨带来的影响。调研了解到,除杭州外,目前二套房贷政策基本上是维持“明紧暗松”的状态。我们判断在宏观经济明朗之前,也不太可能出台类似07 年的全面收紧政策。相比政策,我们更为担心房价对市场带来的影响。持续上涨的房价已越来越成为居民的“不能承受之重”,如果房价继续上涨,其结果将是刚性需求不断被挤出,而楼市也将成为一个不健康的的市场。

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