房地产业：2009年1-8月全国房地产数据点评

国家统计局公布2009 年1~8 月全国房地产市场运行情况。 　　我们对于09 年1~8 月房地产数据的解读: 　　1、房地产投资增速14.7%,高于预期:1~8 月2.11 万亿的投资额,增速比1~7 月提高3.2 个百分点(8 月单月增速同比提高了35%),其中住宅投资增速10.9%,比1~7 月份提高2.7 个百分点;显示行业景气度继续上升;分拆来看,在建面积同比增长13.5%,增速在1~7 月回落(下降0.2 个百分点)后重拾升势(上升1 个百分点);新开工面积下降9.1%,降幅收窄3.2 个百分点;竣工面积增速24.9%,增幅放缓至0.3 个百分点;土地购置面积下降25.3%,降幅继续缩小至0.5 个百分点;综合起来看,各项数据都在改善之中; 　　2、房屋销售面积4.94 亿平米,同比增长42.9%,高于预期:比1~7 月份增速提高5.7 个百分点,8 月单月销售面积7,661 万平米,虽低于处于高点的6 月份(9,465 万平米),但比7 月(7,646 万平米)略有回升,也高于07 年全年7,082万平米的月平均水平;其中商品住宅销售增速为44.5%,而办公楼及商业用房销售面积增速分别为18.5%和29.4%,弱于住宅,但比1~7 月增速有所提升;需要注意的是,我们重点跟踪的16 大城市房地产成交量情况(图9)显示,8月份16 大城市整体成交量环比均值下降6%,中值下降10%,由此可以看出销售面积的增长主要贡献来自在二、三线城市,而非一线城市。销售额方面,1~8 月份商品房销售2.35 万亿,增速达到年初至今新高69.9%,明显高于销售面积增幅,其中从房价角度看,1~8 月份商品房价格继续呈现上升趋势,同比18.9%的涨幅高于1~7 月份17.0%的涨幅; 　　3、开发资金来源3.37 万亿,同比增长34.2%,高于预期:其中国内贷款7,384 亿元,同比增长46.3%,其他资金14,961亿,增长52.7%,其他资金里的个人按揭贷款为4,507 亿,增长94.1%;个人贷款和预售房款的回笼加速是开发资金来源增加的主要原因; 　　4、70 个大中城市房价涨幅2%,符合预期:同比涨幅较7 月份扩大1 个百分点,环比涨幅与7 月份相同;而新建住宅同比涨幅1.5%,比7 月份扩大1.2 个百分点; 　　总的来说,需求方面销售数据同比和环比均出现明显回暖趋势,验证了我们之前预计的8 月份数据不会低的判断,09 年全年销售额超过07 年已经没有悬念。另一方面,先行指标显示房地产供给得到改善,房地产投资和新开工数据超过市场和我们的预期。投资增速的加快有利于未来供给的改善,但新开工面积和土地购置面积虽降幅收窄,但仍在下降之中,意味着未来新增供给有限;我们认为未来新开工及投资购置面积将改善明显,从而继续推动投资增速上行。 　　房地产行业8 月份数据显示供求两旺、淡季不淡特征明显,未来看9、10 月份在7、8 月份高基数情况下很难出现环比上升,我们维持“淡季不淡、旺季不旺”的判断。由于8 月份数据超出我们预期,我们上调全年房地产投资、销售及新开工面积的预测:房地产开发投资额由同比增长10%左右调到14%~15%,销售面积由同比增长20%调到25%,新开工面积由同比变动-5%~0 调到0~5%。 　　我们认为目前国家抑制房价上涨的政策难改行业向好趋势,反而有利于房地产业的长期健康发展。我们继续看好房地产行业,维持对于房地产板块“向好”的投资评级。经过前期大幅调整,地产股估值已有较大折让空间,建议投资者逢低吸纳,尤其关注龙头地产公司以及在一线城市具有较多土地储备的公司和二线城市具有较多销售资源的公司。

建材价