房地产行业：二线地区崭露头角-投资符合预期,后续趋势仍看好

2009 年9 月11 日:莫道二线池水浅。相对一线地区而言,二三线地区新开工面积后续提升空间较大,2009 年9 月7 日:一线地区长期从紧,二线地区大有可为。1)一线地区供应空间长期从紧。供应因素是全国成交量下降的即期因素,是一线地区的长期制约因素。与全行业新开工呈现的增长趋势不同,京沪两地的新开工早已见顶,供应从紧局面得不到根本改善。2)一线地区需求空间从紧。有利因素与不利因素综合分析,一线地区市场增速已落后于全国平均水平,在全国所占份额逐年下降。3)一线地区受政策影响较大,是政策从紧的着力点。市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾,由于供应长期偏紧,使政府、开发商、购房者之间大多数时间处于相互博弈状态。4)一线地区僵持阶段会持续,慢周转使普通住宅开发失去吸引力。5)相比一线地区,二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持,将成为普通住宅开发的主战场。 　　最新发现一、8 月数据支持我们前期观点。以销售和新开工两项投资者最为关心的数据为例,1-8 月,全国商品房销售面积4.94 亿平方米,同比增长42.9%,涨幅较1-7 月扩大5.7 个百分点;房屋新开工面积6.31 亿平方米,同比下降5.9%,降幅比1-7 月缩小3.2 个百分点。以单月数据分析,8 月份,全国商品房销售面积0.77 亿平方米,同比增长87.8%,环比7 月份微幅增加0.01 亿平方米;新开工面积0.81 亿平方米,同比增长24.6%,环比7 月份增长0.1 亿平方米。 　　1)投资趋势符合预期。今年5 月初以来,我们多次指出:房地产投资数据将逐月改善。8 月初统计局公布7 月数据时,我们通过实地调研及与开发商沟通发现,行业实体仍在准备加大投资、开工,并未有控制、缩减的迹象和意愿;9 月7 日的报告中,我们通过分析多方面详细数据与历史对比后指出,宏观经济及行业现状并不具备政策转向的基础,投资向好趋势将延续。 　　2)二三线地区崭露头角。我们在前期报告中指出“一线地区僵持阶段会持续”,“二三线地区将成为普通住宅开发主战场”。8月份数据印证了我们的判断:与8 月份全国销售环比微增相比,京沪深等地市场继续此前下降趋势。我们跟踪的8 月份上海商品房销售环比下降12.5%(统计局数据环比下降13.2%),北京住宅销售环比下降18.8%,深圳一手房成交环比下降29.6%。二三线地区为全国销售数据的微幅增长贡献较多。与销售类似,新开工的增长也主要来自于二三线地区,截止今日尚未公布分地区的新开工数据,但根据我们此前的战略判断及近期草根了解的情况,二三线地区是今后新开工增长的空间所在。 　　二、重申看好公司类型及标的。长期看好三类企业:1)一线地区的高端开发公司、2)一线地区的持有物业型公司、3)二三线地区的普通住宅开发公司。其中,第一类公司与一线地区市场需求高端化的趋势相符,同时也适应慢周转的开发模式,但在A 股市场缺乏可选标的;第二类公司我们看好金融街与陆家嘴,但在宏观经济尚未明确好转之前,持有型公司租金收入会受到影响;第三类公司是我们近期推荐的重点,建议从战略性角度重点关注二三线地区的开发类公司。

工程材料价直辖市工程材料价深圳市工程材料价