一二线城市推地速度加快 带动成交面积价格上升

持续火爆的成交局面和快速攀升的土地价格，令一、二线城市推地速度明显加快。数据显示，推地速度的加快也带动了成交面积和价格的上升。 　　记者了解到，最近几个月，土地成交的持续火爆，令地方政府推地信心倍增。月报显示，8月北京、上海、广州、深圳等12个被监测城市土地整体供应1359公顷(285幅)，高于前12月均值15%，其中居住用地供应728公顷(119幅)，高于前12月均值68%。 　　而供应的增加并未降低市场的成交热度，居住用地受到热烈竞逐。8月12个被监测城市共成交土地1555公顷(231幅)，高于前12月均值67%，其中居住用地成交758公顷(69幅)，高于前12月均值146%。 　　中原地产研究中心研究经理宋莉告诉记者，8月份，12城市整体居住用地成交面积比例达49%，高于前12个月33%的均值。 　　成交的火爆使得居住用地成交价格溢价明显，地价也维持高位运行的走势。月报显示，8月，12个被监测城市土地楼面地价为2157元每平方米，高于前12月均值19%，其中居住用地2045元每平方米，高于前12个月均值5%，居住用地价格维持高位。 　　短短的半年多的时间，土地市场的再度升温令很多人深感意外。接受记者采访的多数人士表达了相同的感慨---"真没想到会这么火！"今年初各地土地出让仍以底价为主，但进入二季度后，多个城市相继出现天价地块，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。8月强劲的走势得以延续，整体土地底价成交率为76%，较7月进一步下降。65%的居住用地溢价成交，底价成交率仅为35%，北京、上海、广州和杭州等热点城市居住用地更是全部溢价成交。 　　据亚豪机构统计显示，8月京城成交的住宅项目用地整体溢价率达54%，而丰台区六里桥住宅项目用地溢价率更是高达238%。 　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，北京、上海等国际化大都市，土地资源日渐稀缺。而市场需求却日渐旺盛，在如此严重的供不应求的状态下，土地的价格自然会居高不下。她认为，这种局面短期内难以改变。 　　高姗指出，今年以来楼市快速回暖，开发商资金受到多重利好，已经日渐宽裕，他们必然会向土地市场进军，尤其是一些大型房企和上市公司，更是将拿地当成硬性任务。今年具有国企背景的地产公司在土地市场上也出尽了风头，"地王"中频频出现他们的身影，而雄厚的资金实力无疑是他们敢于高价拿地的重要原因。这也成了今年行业里一道特殊的风景。 　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，地产巨头争地，一方面说明企业有些非理性，另一方面暗隐土地监管不力，存在政府溺爱国企的现象。近几年大城市优质住宅用地供地太少，地产商患上土地饥渴症，比如2003年上海纯商品住宅用地出让面积为1469万平方米，其后持续下滑，2007年仅有141万平方米，而2007年上海一手纯商品住宅销售面积高达2090万平方米。"’地王’现象外表健康，病隐’内脏’，根在政策失效。"他补充说。 　　业内人士也提醒说，房地产开发企业对于后市房价的预期往往决定了当期土地的购置价格，在房地产市场高速发展的时期，较为激进的企业通常对后市预期十分乐观，因此经常出现大量底价房价"倒挂"的现象。但由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。 　　成交量下滑态势蔓延房价出现松动 　　自7月下旬以来，部分城市持续攀升的成交量开始显露疲态，出现下滑，进入8月份后，这种态势更是从一线城市向二线城市蔓延。与此同时，牛气冲天的房价也出现松动。 　　成交下滑从一线城市向二线城市蔓延 　　中原住宅监测系统最新数据显示，受前期阶段性供应偏紧等因素影响，成交量下滑之势已从一线城市蔓延至二线城市。8月被监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州和武汉九大城市中，除津、穗两市微增，其余七城市成交量均出现较大幅度下降。一线的深圳和二线的杭州，成为调整幅度最大的两个城市，成交量降幅在三成左右。九个被监测城市一手住宅成交总面积为1009万平方米，环比减少10%。 　　同时，持续了半年的去库存化趋势在8月有所变化，被监测的北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州六城市中，北京、重庆两市存量在8月出现小幅上升。 　　标杆房企的销量也并不乐观。8月，保利、复地、富力、华润、金地、万科等十大标杆房企销量持续了下滑的趋势，销售总量为232万平方米，环比上月下降7%，这是继上月首次下滑后继续维持在低位。在十家标杆房企中，7家房企8月销量均有所下降，降幅较大的房企有招商、复地、万科，降幅分别达48%、17%、15%。中原地产预计，下月标杆房企成交量仍将维持8月的水平，"金九银十"难有起色。 　　又现打折房、特价房 　　成交量的持续下滑和政策的微调令近段时间以来一直牛气冲天的部分城市房价开始出现松动。 　　北京中大恒基市场部9月最新的统计显示，1个多星期来门店登记的新增房源有5000余套，这部分房源在登记时85%都选择了价格可议，房价见风涨的趋势在政策影响下明显得到了抑制，一些房源即使价格不变，也暂停了上涨，甚至卖方表示愿意承受部分税费。特别是2年内的有营业税的房源，部分甚至选择了直接降价。 　　21世纪不动产市场分析师孟奇说，随着一些新的政策的出台，业主心态也随之发生了变化，不断追高房价的现象已经鲜有发生。相比前段时间的绝不松口，近来部分诚意出售的业主开始接受小幅的议价空间，使房价开始趋向于理性和稳定。不过，也有部分业主并不急着出售并且看好后市，更不愿意降价出售， 　　而此前淡出人们视野的特价房、打折房、大礼包等优惠活动又开始出现。以深圳为例，位于龙岗中心城的徽王府推出了"三房减免8万元、四房减免10万元"的购房优惠；宝安中心区的金海华府近日也推出了1.1万元每平方米的特价房，比之前的销售价格便宜了2000元每平方米；别墅项目观湖园则推出了"买房送车"的优惠，针对新推的部分双拼别墅，购买者可获赠一辆100万元的奔驰轿车。 　　记者了解到，由于受二套房贷收紧以及前期成交价格上涨过快的双重影响，二手住宅市场7月以来开始降温，一线城市除北京外，上海、广州、深圳三个城市二手住宅挂牌价格涨幅在7月上旬达到峰值后开始放缓，部分城市有所回落。中原地产监测数据显示，截至8月中旬，上海、广州和深圳的二手住宅挂牌价格涨幅均有不同程度的放缓。其中，深圳放缓的速度相对最快，相对于最高的涨幅几乎缩减了一半。 　　专家认为: 　　高房价回调压力增大 　　针对市场上出现的一系列变化，接受记者采访的专家认为，高房价回调的压力正在逐渐增大。 　　中大恒基市场部经理张大伟接受记者采访时说，目前北京二手房市场业主接受议价的原因主要是两个方面：一方面是受政策方面的影响，比如近期北京市关于各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同作为审批的必要依据的规定等；另一方面是价格持续走高所带来的畏高心理。他说，今年来积累涨幅已经近40%，买卖双方都有畏高心理。 　　"现在深圳楼市成交速度开始放慢，发展商是不愿意调整价格的。从往年来看，房价升得快，调整得慢，所以今年下半年的房价将不会出现大幅度的调整，但升温的空间比较小。"深圳中原地产总经理李耀智说。 　　李耀智认为，假如后期房市有调整，以下三大信号值得消费者注意：一是二手房成交量相比于高峰期下降50%。而目前看，深圳成交量跌幅仅有20%。二是投资客比例。房价应当以住家用途作支撑，倘若投资客突破四成，消费者应当慎重。来自市场的信息显示，目前深圳楼市投资客占据三成左右，但是有的片区或楼盘投资客已超过五成。三看银行政策。从2007年起，受政策调整影响，深圳楼市进入波动频密期，消费者应关注相关政策的变化。 　　深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，跟今年年初相比，楼市的市场预期正在被改变。有经验的房地产投资购买者和具备一定市场判断能力的置业者已经开始预见到未来可能要发生的变化，他们的退出市场或重新选择观望正是改变目前楼市现状的先遣力量。从这个意义上讲，楼市已经进入了预期调整的通道。 　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，8月全国楼市火热中出现降温信号，房价也面临回调压力。国家统计局公布的"1至8月份全国房地产市场运行情况"显示，二手住宅销售价格同比上涨3.6%，但环比上涨0.6%，但涨幅比7月份缩小0.3个百分点。这意味着二手房价格环比增幅已于7月触顶。实践证明二手房价格变化稍稍领先于一手房，同理，二手房价格由涨转跌的时间应该比一手房市场来得快点，估计10月或11月就会出现环比下跌的情况。 　　杨红旭同时指出，由于房价环比涨幅已基本触顶，而且国家对于房地产业拉动经济的期望仍然较大，在其它一些投资增幅将出现下降的情况下，中央仍然寄希望房地产投资和住宅消费能够持续增长。因此，近期不太可能会有打压房价的严厉政策出台。

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