房地产行业：一、二线城市分化加剧

市场:成交量好转,一、二线城市分化销量:总体上来看,9 月第二周,楼市成交量较前周有所好转,我们跟踪的19 个大中城市,成交量上涨的有14 个,但一线城市相对疲软。我们重点跟踪的十大城市,本周整体成交量较平稳,微跌0.39%。其中,四大一线城市整体大幅下降7%,二线城市整体上涨5%。纵向比较来看,重点城市最新单周销量较5 月最高纪录下跌34%,最近四周平均销量较前期高点下跌了27%。目前销量仍比07 年下半年平均成交量高出5%-8%。 　　价格:本周重点城市房价整体环比下跌3%,其中一线城市整体均价与上周持平;二线城市房价则出现4%的下跌。近一个月来,一线城市整体房价表现为高位震荡,而二线城市则呈现横盘整理的态势。 　　库存:从库存来看,一线城市库存基本稳定,二线城市库存继续小幅下降。目前一线城市库存量与07 年下半年平均水平相当,供求关系较为紧张。二线城市供应相对要宽松。 　　土地市场:9 月第二周,土地市场整体交易较为低迷,推出和成交量双双下降。北京、上海等一线城市交易活跃,天津、杭州等二三线城市交易量有所减少。 　　投资策略:关注分化带来的投资机会。从近期成交数据我们发现,一、二线城市出现明显分化。一线城市随着前期大量刚性需求的释放、供应的紧张和房价的快速上升,7-8 月成交量下降较为明显,但是在避险资金和缺乏投资渠道的流动资金对豪宅的追逐下,别墅类高端物业销售异常火爆,从而也推高了楼市成交均价。因此一线城市目前价高量缩的迹象非常明显。而二线城市在本轮楼市复苏中价格涨幅远小于一线城市,近期的销量下降幅度也在正常范围之内。 　　因此,我们预计9、10 月这种趋势仍将延续,以二三线城市为主体的全国成交量应该会有温和放大,而一线城市销量较难有明显提高。 从估值角度看,目前我们重点跟踪的地产公司09 年平均市盈率27 倍, 2010 年20 倍,股价较NAV 溢价47%。一线地产股动态市盈率与行业整体水平接近,但股价较NAV 溢价77%。估值上仍有一定吸引力。 我们建议投资者关注开发高端物业为主的华侨城,关注布局全国和在二三线城市有较多开发项目的地产公司,如万科、保利和荣盛发展,以及业绩确定性强、估值有吸引力的深长城和亿城股份。

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