马红漫：地王频现不利于房地产价格理性回归

房价飙涨之中，"地王"纪录也被频频刷新。近日，中海地产公司以70.06亿元的"天价"夺下上海长风6B、7C地块，也标志着中国新"地王"正式诞生。 　　表面来看，大半年来楼市的回暖让开发商预期价格将继续上涨，所以争相囤地导致地价飙升。但从体制深层面看，长期以来对闲置土地的惩处力度太弱，是造成"圈地运动"无节制泛滥的主因。 　　调查显示，国内一些开发商在2003年-2009年上半年间获得的住宅土地中，目前处于"在售"和"售完"的地块仅占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地"待开发"，30%的土地则是"规划在建"。在这些闲置地块中，更是频频出现昔日"地王"的身影。数据显示，2005年至今年上半年全国成交的50幅地王中，超过50%的"地王"地块尚未动工。作为典型的是北京2007年版"地王"，在北京市来广营乡的某地块上，至今仍然没有任何动工迹象，场地内四处杂草丛生，有的蒿草甚至已经长了两米多高，各种动物在此繁衍生息，俨然成了一个天然的野生动物园。 　　"地王"未必被用来盖房，但是"地王"被不断被刷新的地价，却推高了市场对房价高涨的预期。就以长风地块为例，地王的楼板价已经接近2万/平方米，加上各类成本和费用之后，预期销售房价将达到5万/平方米，比本地块既有房价高了一倍还多，导致区域内总体房价水平再度被畸形推高。 　　"急拍地、缓开发"现象大量出现的原因在于，开发商一旦将土地收入囊中，就拥有了商品房建造的主动权，而且并不需要为土地囤积支付任何成本。所以，开发商有充足的时间去选择最合适的开发时间，只有等待楼价攀升至心理价位才会动工建设。与之相反，一旦房价出现下跌，开发商则宁可土地荒置也不去承担房价亏损。其结果就是，开发商高价拿地推高房价，可以享受房价上涨后的暴利，却无需承担房价下跌后的土地损失，最终广大购房民众则成了买单者。 　　"地王"频频出现不利于房地产市场价格的理性回归，关键在于要针对开发商囤地现象进行有效遏制，其中真正落实政策才是关键。此前，国土资源部就曾明确规定，闲置土地满1年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年的，可以无偿收回土地使用权。但数年来，这样的政策鲜见被认真执行。即便是广州8月份高调发起对闲置"地王"的阻击战，最终也是温和落幕，富力、保利、金地等多个违规"地王"均被处以"缓刑"，即延期处理。 　　国土资源部有关政策的落空，关键在于地方政府没有动力去认真执行。从2003年开始，土地供应制度发生了根本性变化，土地由多渠道供应转向地方政府供应。在分权财税体制下，地方政府财政一旦吃紧，"卖地生财"便成为其弥补账面亏空的主要预算外收入。而且，开发商争相拿地后的地价越高，地方政府获得的直接经济利益就越大。从这个角度讲，开发商与地方政府之间存在明显的利益一致性。所以，对于开发商的囤地行为，很多地方政府不但怠于严格监管，反而乐见"地王"频现所带来的天价拍地收入。值得一提的是，近日国土部发出近年来最严厉警告，强调"非政府原因土地闲置将严惩不贷"。但问题是，有关"严惩"的具体措施还尚不清楚。有报道显示，新版的土地出让合同中将对竣工期进行明确规定，如果到期仍然未完工，国土部门可以对其进行经济处罚。 　　或许这一新规定能够对开发商囤地形成一定威慑，但是任何措施只有被切实执行才能够发挥效力。中国房地产市场的根本问题在于，只要地方政府对土地拍卖收入和房产税费收入的依赖程度没有降低，行政部门与开发商间的利益趋同现状就无法被根本改变，那么任何看似严厉有效的惩处措施都难免在执行中遇到障碍，甚至是"高高举起，轻轻放下"。以此而言，"地王"频现与荒地上的虫鸟鸣声，可谓是当下房地产监管体制的尴尬写真。

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