类型进一步细分 房地产市场加速进入产品时代

与保障性住房相比，高端商品房在价格上不具备竞争优势，商品房会更注重追求高档、特色的做法，如领先前卫的精装修、生态节能和高科技应用等，产品品质因此而迅速提升。随着市场的发展，不做产品可能意味着没有出路，追求高端产品开发的企业成了彼此的竞争对手，将加快推动房地产产品时代的到来。□整 理 刘晓阳 　　住宅产品类型进一步细分 　　专家预测，今后的住宅市场，产品和开发商会形成一一对应的关系，看到产品就能想到其开发商。比如住宅市场的细分，涉及到住宅的许多衍生产品，如度假村、酒店式公寓、私人会所甚至私家酒店等，这些衍生产品可能随着社会发展会越来越多，并出现一些比较专业化的开发企业或投资企业。 　　此外，未来一段时间，更多掌握稀缺土地资源的产品会出现在住宅市场。 如滨海地区地产项目，此前海岸线属于本地资源，开发商立足当地市场，开发、销售非常便利且具有地域特点。而现在，一些中小城市只要有足够吸引人的稀缺资源，都可以延伸到面向全国甚至国外市场，更多开发商会投入相当的精力和财力，主动挖掘城市中的优势土地资源，打造高端、特色化的产品。 　　住宅开发模式日益多样化 　　专注于某一类型的产品开发将是今后住宅市场开发模式之一，关键是做好产品的精细化、熟练化和专业化。例如此前房地产产品从大的类型来说有商业地产、别墅、普通住宅等，其中很多企业由于拿地的限制或其他原因，更偏向于做一些小而专的类型产品开发：比如集中精力只做高科技产品的开发商，很可能在全国项目不算多，但产品被复制的可能性比较小，品牌知名度很高。说明做特殊产品并不会给企业的规模带来很大限制，只要有足够的特色和优势，同样可以做的很成功。 　　差异化成高档商品住宅发展特点 　　所谓改善型住房，要么区位变好，要么面积有很大提升，需求提高很明显，这样才是真正的改善，开发商面对的客户就主要是这部分人。因此，解决改善性需求的商品房需要满足更多条件，如地段和环境更好、户型和面积有很大提升、园林景观更加细致、物业配套更加完善等，其购买人群至少是二次置业以上或作为投资，或真正有改善性居住需求的。这些需求都是保障性住房无法解决的，要靠开发商来完成。以开发商为主导的高档商品房建设，利润点的实现就要通过抓市场空白，突出个性化和差异化，避免同类产品间的同质化竞争。 　　当然，开发商也可能提供一些较小面积的酒店式、公寓式住宅产品，这种小户型总价可能不会太高，但不同于保障性住房，这种小户型住宅也是开发商追求产品个性化、抓市场空白点的另一种表现。

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