未来六七年会发生什么 三大因素遏制房价长期上涨趋势

市民中心 　　前日，本报报道市规划和国土资源委预测深圳房价有望下跌之后，引发市民的热烈讨论，网络调查显示，超过八成的网民认为，深圳楼市价格将会下跌，他们最近不会买房，笔者对此表示认同。不过，一直有一种声音说"长期看涨趋势不变"，果然是这样吗？笔者围绕这个观点试图发出一点不同的声音。 　　笔者认为，除了经济模式的调整可能波及房价之外，在物业税、人口红利和城市化的问题上，我们可以做更多更深入的分析，以便廓清其中的迷雾，为决策部门以及深受高房价之苦的普通消费者提供一些参考意见。很多专家和地产界人士支持"房价长期上涨趋势不变"的论调，果真如此吗？那么，我们就来看看未来六七年乃至更长时间中国房地产市场会发生什么。 　　首先来说物业税的问题。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。按照相关信息来看，这个税种的推出，对于多数的业主和准业主都没有任何影响，因为物业税一旦推出，有极大可能性会对个人自住房屋免税，而对多出来的物业进行征税，这明显会加大炒房人或者买房出租者在持有阶段的成本，从而使得一些人被迫抛售物业。这样的抛售将会引发房价的下调，即使资金充裕手持多套物业且坚持不出售者同样会受影响，即手中物业贬值，这和股票市场的下跌是一个道理。政府有足够的动力去推行物业税，因为地越来越少，无地可卖，提供公共品的服务需要更多收入支持，政府必须寻找新税源，物业税是较为理想的候选税种。 　　至于人口红利的问题同样不容忽视。连续数年的房地产价格狂飙，当然有很多因素在其中起作用，人口红利算是其中最重要的因素之一。一方面，大量的人口需要改善原有的住房条件，这里面包括50后、60后乃至70后；另一方面，70后们多数需要以市场化方式完成置业过程，加之他们多数是非独生子女，这样一个庞大的群体，当然会极大地推高房地产价格。但是，这样的过程是不可持续的，打个不太恰当的比方：70后的这批人恰似美国二战后的"婴儿潮"时出现的那样一个庞大的消费群体，所到之处，对与其年龄阶段所对应的消费品领域会有惊人的消费能力(也就是所谓"刚性需求")，比如近年来的房地产市场，以及30年之后的老年用品市场。只是，我们一定要注意观察中国的人口变化情况，由于计划生育政策的原因，80后中的相当一部分乃至多数的90后都是独生子女，这意味着市场的刚性需求很有可能就在某一个时间节点突然弱化，诸多经济学家的推演结果是---拐点在2015年左右出现。这一年，年龄最大的90后已经毕业工作一两年了，他们开始进入住房消费阶段，他们的人数是如此少，但是住房的供给数量却非常庞大，在一个高度市场化的环境中，供大于求意味着什么？也许是房价的断崖式下跌，直到跌到合理位置才会企稳。 　　这一过程中，当然要考虑部分区域执行计划生育政策不力，导致超生、多生的问题，但是这样的区域毕竟是少数，而且相当一部分人口会在本地完成置业过程，对惊人的新房、二手房存量而言，这个数字几乎可以忽略不计。至于独生子女生二胎是否可以拯救不断下跌的房价，本人也不敢乐观，如今的独生子女多数是80后、90后，他们的子女进入买房置业阶段大概是2030年左右的事情，这和2015年之间存在巨大的空当，何况并不是所有的做了父母的独生子女都愿意多生孩子，因此房价只有向下寻找支撑。另外，我们如果承认中国是一个正在不断老龄化的国家的话，我们完全可以看看那些已经老龄化的国家，它们的房价现在怎么样？ 　　城市化能否挽救房价？难度同样很大。城市化并不意味着所有的人都要进城，城市化是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程。具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。也有的学者称之为城镇化、都市化。也就是说生活方式、生产方式城市化了，即使守在本乡本土同样是城市化。由于西部开发、"双转移"等措施的推进，大量的劳动力只是在家乡的县城、乡镇就业，指望他们来为一线、二线城市的房价托底实在是一种奢望。大量人口的转移就意味着消费能力的流失，这对房价的打击同样是致命的。这种情况也许只是缓慢出现，但是，它正在集聚量变，不久的将来会产生质变。何况，一线、二线城市向外拓展多以改善交通、打破原有壁垒为第一步骤，这意味着消费者选择住房的区域扩大，实际上也降低了原有的所谓核心区域、老城区物业的部分吸引力，而这种吸引力的降低将会直接反映在价格的下跌上。

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