地王重归开发商信心重返 会否出现更牛地王？

9月10日，"央企大佬"中海地产以70.06亿元天价创造新的全国地王，宣告停歇了一个多月的地王木乃伊归来。 　　十天后，广州就接过地王大战的枪。在9月20日的土地拍卖会上，城建地产以7671元/平方米的楼面地价，竞得大学城DS1703住宅用地，创造番禺新地王；同时，合景泰富地产以13538元/平方米的楼面地价拿下珠江新城D3-4地块，成为商务用地新地王。 　　"开发商的信心又回来了。"业内人士这样看待地王的出现，度过七八月的政策适应期后，开发商对后市预期看好，拿地积极性再度高涨。 　　深层剖析 　　多重因素造就地王 　　今年五至七月目不暇接的城市地王、全国地王后，8月土地市场如被勒住脖子的苍蝇安静了下来。 　　勒住苍蝇脖子的钢丝，一条是二套房贷政策严格执行的通知，一条是七八月信贷剧减的消息。要知道，2007年楼市之溃，两者出力最多。在这种消息满天飞的情况下，消费者暂时停手观望，开发商也暂时抑制了扩张的冲动。在这一个月里，再没有地王的消息出现。广州8月18日的四幅住宅土地拍卖，楼面地价极度正常，以致市场人士当时就发出"楼市终于回归理性"的感慨。 　　只是，回归理性的感慨发得有些过早了。一个多月后，市场发现二套房贷的执行更多只是提高了首付，而对优惠利率没有严格把关；至于信贷，中央一再强调宽松的货币政策不会改变。开发商经过一个月的政策适应期后，发现市场并没有太大变化，而广州8月天量销售数据的公布，更坚定了开发商的信心。 　　除了信心，两幅成为地王的地块，也确实有其特别之处。城建地产拿下大学城地块后立刻发表公告称"地块是大学城中轴线规划中为数不多且具有优美江景资源的住宅用地"。以目前广州高端江景楼盘的售价来看，7000多元/平方米的楼面地价并非无利润可挤。广州方圆地产顾问有限公司市场调研总监朱艳丽说，城建地产拿下四幅用地后，总共可建3000多套单位，一定程度上掌握了该区域的定价权，利润空间也更有保障。至于珠江新城商务办公用地，业内人士吴定金说，如果做成商务式公寓，卖3万元/平方米不成问题，"因此1万多元/平方米的楼面地价也不算高"。 　　再说了，在大学城有"大学城1号"住宅项目的尚泰投资对大学城地块虎视眈眈，中洲投资、东莞富盈也欲染指珠江新城地块，城建地产、合景泰富地产不多撒钱怎么夺得地块呢？ 　　前景预测 　　会否出现更牛地王？ 　　此次出现的地王和之前一样，总价都比较低，大学城地块只有2.04亿元，珠江新城地块也只有4.65亿元，和上海、北京甚至重庆动辄几十亿元的地王相比，广州地王的影响力很小。 　　那么广州今年能否出现更牛的地王？ 　　有一定的可能。今年前八个月，广州开发商在一手住宅市场上收金约607亿元，有足够的拿地资本。此外，广州不少开发商正在为上市努力，亦有一定的拿地需求。如此看来，能否出现更牛地王，就只欠土地出让的东风了。 　　"今年出让2.5平方公里的计划不会变"，广州市国土房管局副局长黄文波说。如果按照计划，今年接下来还有约200万平方米的土地出让。从广州市国土房管局网站公布的情况来看，更早出让的是琶洲村地块，该地块出让规模庞大，占地面积将近40万平方米，建筑面积更超过百万平方米。"该地块应该算是城中心的星河湾，如果算上所有费用，其楼面地价肯定不会低。"吴定金这样分析。

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