地产销售继续僵持 关注短期政策变动

地产行业9月、10月销售环比难以出现大幅增长,由于价格、政策、供应等因素,一线地区从7月开始的僵持状态会持续下去,二三线地区相对较好。在行业处于大的成长期阶段,有限跌幅带来的最坏局面就是僵持和时间的消耗。此外,据了解,9月份销售的僵持状态符合大部分机构的预期。 　　截至9月22日,我们跟踪的20个城市中日均成交面积环比上涨的城市有8个,跌幅在1%左右的城市有4个,跌幅超过7%的城市有8个。其中,如我们之前预期,京沪深一线城市均表现不佳;二三线城市表现较好:17个二三线城市中有8个环比上涨,3个跌幅在1%左右,6个跌幅超过7%。 　　后续短期政策变动值得关注。短期来看,即将进入四季度,市场将开始关注2008年底出台的优惠政策是否会取消。《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中曾指出,贷款首付和利率优惠、交易环节的税费减免等政策暂定执行到2009年12月31日。 　　从去年的救市路径分析,2008年9月份各地陆续出台了税费减免政策,中央政府在10月底出台了统一的政策,对地方的行为进行了事后追认;货币政策的历次变动均全部属于央行控制范围。 　　税费政策不会“一刀切”。据去年政策演变路径判断,今年底税费优惠政策到期后,能否延长期限将取决于地方政府的态度;大部分二三线地区价格、供应、需求均保持良性,地方政府对房地产行业依赖程度较重,故延长期限的可能性较大,而京沪深等一线地区由于出现部分过热现象,存在优惠政策取消的可能。 　　首付和利率优惠政策相机抉择,我们偏向于政府将延续首次购房的优惠政策。总体货币政策短期不会改变。由于宏观经济尚未明确好转且通胀率没有超出政府底线,货币政策近期将不会发生大的变动,变动时间最早发生在明年一季度之后,行业政策将延续。自从1998年国务院确立了住房市场化的方向之后,除具有普遍性的基准利率变动之外,央行共出台了5次专门针对房地产行业贷款的政策。政策在一年的周期内发生变动的先例确实存在,所以不能根据时间因素得出政策将延续的结论。我们认为政府将偏重于宏观经济和财政因素;至于一线地区房价上涨过快引起的社会问题,将通过取消税费优惠加以遏制。 　　维持行业“看好”评级,长期看好三类企业:一线地区的高端开发公司、一线地区的持有物业型公司以及二三线地区的普通住宅开发公司。近期看好二三线地区的普通住宅开发公司,建议从战略角度予以重点关注。

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