房地产：量缩价涨 维持中性—4季度策略

报告要点： 　　●开发投资--复苏之旅：房地产开发投资、土地购置面积、房屋新开工面积、国房景气指数等行业指标在2008年先后出现下滑，直至今年年初先后出现回升。从历史数据分析，目前行业主要指标仍然处于复苏通道之中。 　　●楼市成交--量缩价涨：从今年3月份开始楼市超出市场预期的火爆销售，在6月收紧二套房贷下开始出现收缩。价格的上涨制约了自住需求者的购买力，短期供应不足弱化了开发商降价的动力，预计今年4季度楼市将是量缩价涨的格局。 　　●政策动向--微调为主：从5月25日国务院提出研究开征物业税开始，政策层面出现了微妙的变化。随后二套房贷的收紧及各部门的信号预警，使得市场对政策的转向产生了担忧。我们的判断是，4季度的政策基调不会改变，可能会有微调。 　　●中报数据--有喜有忧：中报数据显示，今年上半年房地产上市公司在资金、存货、预收帐款等方面数据较为乐观；而在盈利能力、成长性方面仍有不足。 　　●投资建议--维持中性：从基本面来看，行业业绩同比增速趋缓，但在当前经济环境下，横向比较仍有优势。从市场面来看，今年以来，板块涨幅仍居前列；静态市盈率溢价率远高于历史平均水平，动态市盈率溢价率与历史平均水平基本持平。我们对于今年4季度房地产板块给与"中性"评级。个股方面，我们看好预收帐款比例较高，全年业绩有保障的行业和区域龙头，如保利地产、张江高科、滨江集团。

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