通胀预期下房产投资有市场 政策两大风险

尹伯成(复旦大学房地产研究中心主任)：时下，为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数。从理论上说，在严重的通胀面前，不动产投资确实是抗通胀的可靠避风港。然而，我国当前的实际情况却未必如此，很可能会面临如下两大风险： 　　一是市场风险。房产投资要对抗通货膨胀，房价年涨幅必须高于年通胀率。撇开房产交易费用不说，假定年通胀率为5%，则房价年涨幅至少要高于5%，如果投资购房资金中有50%来自贷款，贷款利率假定为6%，在不考虑自有资金机会成本条件下，房价年涨幅至少要达到8%。显然，期望以后我国城市房价再能像前几年那样持续大幅度上涨已绝不可能。以上海为例，目前上海全市(包括远郊区)均价已达1.8万元，而本世纪初不到3000元。房价在短短10年不到涨了6倍多，已严重透支了未来。房价收入比已如此不合理，今后还能这样涨吗？ 　　二是政策风险。政府希望房地产市场能健康、平稳发展，房价不要涨得太高，投资需求不要太猛，百姓住房不要太难。如果通胀预期使房市投资需求过于猛烈，政府就有可能出台一些政策加以调控：在土地政策方面，不但加大土地供应量，更重要的是加大对开发商囤地行为的打击力度；住房保障政策方面，加大保障性住房的开发力度；在货币信贷政策方面，不排除进一步提高二套房贷门槛；在财政政策方面，不排除从持有第二套房开始试点征收物业税。所有这些都会提高投资成本或改变供求关系，形成投资亏损的风险。

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