雷越姝：提前锁定下轮楼市热点——“副都心”

关注楼市，不仅仅从专业人士的角度，也从普通购房者的角度 　　好几年前,笔者在澳大利亚逗留,与当地地产界的华人精英交流。期间有位当地的偶像级前辈，他几乎每周都开面向华人的讲座，而每次演讲的内容虽千差万别，但其实最重要的理念无非提炼成一句话：要成功，必须右手工作，左手投资。 　　而投资的最重要、最稳健的渠道，当属房产投资。这个观点被他用曲线图表示出来，不算不知道，一算吓一跳。可以看到当地房产在过去的十几年里，虽然曲曲折折，但平均下来一看，也有年7%的涨幅。澳大利亚不属于世界经济的核心圈层国家，但有其独到的自然资源优势，加上国家政策开放开明，即使是在美元持续贬值的年头，澳元依然坚挺甚至升值。即使是在金融危机来临之际，澳大利亚依然似乎游离在风暴中心之外。 　　说澳大利亚的故事，是想说两点：其一，美国的衰退，并不代表世界所有国家的衰退。澳大利亚尚且如此，具有强大内需市场的发展中国家——中国更是如此。其二，对于没有太多时间和渠道的工薪族来说，右手工作，左手投资，尤其是要把房产作为最重要的投资渠道，是放之四海皆准的道理。 　　那么，如何做好房产投资呢？在没有资金优势的情况下，提前把握楼市趋势，抢占市场有利位置，往往是普通工薪阶层的投资要义。 　　从长周期来看，一线城市房价还会被无数次刷新 　　很多朋友，在很多场合，都会提一个同样的问题：房价会怎样？ 　　类似的问题还有：现在是买房的时机吗？ 　　其实房价的概念往往非常的模糊，就象股市的指数，指数上升并不代表你所买的股票上涨。而股市低迷，一样也会在少数股票上存在市场机会。 　　如果单就市场大势来说，我最近的建议是： 　　未来几个月由于供应方惜售的心理和购买方对刚刚大幅上涨的价格的心理抗性，会出现一个短暂的相对停滞期。整体房价不会有明显上升。但我更重要的观点是：在长周期里看未来几个月的走势是无意义的。 　　房地产行业与股市不同，很难在短期内出现大幅明显波动。08年年底的楼市萧条以及房价下降是多方面的因素综合作用的结果。我认为，只有在中国经济增长进入停滞阶段，房价的上涨趋势才会真正停止。 　　因此，从一个长周期来看，以北京为首的一线城市房价很难大幅下降。宏观经济在未来较长时间如保持一定的增长速度，一线城市的房价就会有相应的持续上升。从这个角度来说，目前的房价不是最高点也不是次高点，而只是一个历史性数据，必将在未来被无数次刷新。 　　市政基础设施的建设拉动下轮楼市热点 　　建立在上述观点的基础上，我更愿意讨论的往往是：下一轮楼市增长的热点在哪里？ 　　所谓的增长热点，其标志有二：一是供求两旺。二是量价齐升。这样的热点区域，其价格的增长有其充分的供应为基础；深厚的需求做保障。应该说这样的热点区域的挖掘与提前占领，是跑赢楼市、甚或是跟上楼市的基本前提。 　　我写过一篇博客《面对房价是坐以待毙还是奋起直追》。说的是我的心里话，也是与很多年轻一点的80后共勉。这篇博客被新浪收录在经典博客集里了，看来这个观点还是有共鸣的。但我在实际生活中发现，奋起直追不是件简单的事，往往需要更加敏锐的触角和视野。 　　楼市增长的热点区域是有其规律的。 　　我在2000年底应媒体邀请总结年度楼市展望未来趋势，当时感慨北京四环的全线通车，将大幅拉动四环沿线的房地产开发。而由于四环周围大量的绿化带建设将直接导致北京居住热点的转移。如今，住在四环已经是很多人的选择，而四环的房价也由当初的5000-6000元/平方米上升到20000-30000元/平方米。与此同时，二环三环附近的房价虽然也有所上升，但其增幅与四环相比，却难以望其项背。 　　由此可见，我们所说的热点区域，指的是那些在一定时间里，有更快价格上升动力的区域。这些区域，首先是以市政基础设施作为基本驱动力的。包括城市快速主干道、快速轨道交通、成规模的城市绿地、运动休闲设施等等。其中又以主干道和快速轨道交通的拉动能力为最。四环路的修通、5号线、13号线的投入运行等等都是如此。 　　然而，很多人即使从理性上认同上述观点，但若有人提出，未来2-3年大兴房价将飙升至15000元/平方米，人们从感情上仍然难以认同。 　　但是，有时楼市就是这么残酷。我们身置其中，作为其中的从业人员，一方面被楼市裹胁着不断摸高房价，另一方面却摸着自己的口袋感慨自己也赶不上飙升的房价。 　　“副都心”的房价涨幅将超过传统城市中心 　　客观分析，未来2-3年里，随着2011-2012年大批城市轨道交通的竣工通车，北京的城市“副都心”将初具雏形。包括通州、大兴、顺义、昌平等城市轨道交通沿线的卫星城镇，其居住价值将日益凸现。 　　尽管眼前五环以内的“万元房荒”已经成为活生生的现实，但我们还是会更现实地看到，“万元房荒”将延伸到六环附近轨道交通所及处。就好比今天四环的房价已经不比二环、三环低多少，有的区域甚至出现倒挂现象，四环房价高于二环以及三环。因为从居住的价值来说，二环、三环和四环已经难分高下。 　　那么四环的今天，也就是“副都心”们的明天。 　　随着北京城市规划新思想的逐步落实，我们的生活方式会在未来的3-5年逐步发生改变。越来越多的城市轨道交通系统会逐步取代越来越拥堵的私家车出行。而相对密度更低居住舒适度更高的新兴城镇会逐步取代城市里密不透风的高楼。最重要的是，当人们从都市溢出，汇聚到各个副都心的时候，眼下我们最担心的商业配套、生活配套等等问题也会迎刃而解。 　　以望京为例，这个城市区域经过将近15年的的开发，目前进入了尾声。曾经这里是城市郊区，曾经这里被诟病为睡城，而最近潘石屹以40亿拿下望京最后一块核心土地做200米超高写字楼，证明人气聚集的望京也会有超乎寻常的商务价值。 　　这样的故事，也会下一轮的“副都心”热中上演。 　　城市轨道交通建设→刺激周边土地升值，开发升温→对未来的期望值和开发投资推动双重作用下吸引人们聚集→轨道交通建设完毕，进一步加快人群聚集→商业价值提升，配套进驻→人群进一步聚集→商业、商务、居住功能的完整具备，副都心形成。 　　就象四环在过去的5-6年里比二三环有一个明显更快的涨幅，我们有理由相信，在未来的一段时间里，副都心将会比传统的城市中心有一个明显更快的涨幅。 　　我们总是在感慨自己没有赶上好机会。但事实上，只要发展没有停滞，任何时候都有机会。在08年下半年一片萧条之中仍然咬牙置业的人们，肯定没有想到，仅仅过了不到四个月的功夫，就迎来了一个早春。 　　在09年下半年，楼市极有可能步入一个相对停滞的平台期，在这个平台期，房价上涨幅度将放缓，楼市成交总量相对降低，社会舆论摇摆不定。但若能预见到半年后、一年后，乃至2-3年后的趋势，这个平台期的意义或许也就大不相同了。

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