楼市会否遭遇紧缩大考 公积金贷款收紧仅是开始？

据媒体综合报道，就在南京市公积金管理中心宣布全面收紧住房公积金政策的第二天，各地公积金管理中心也对今后的贷款政策做出了及时的回应，北京、扬州等地多数表示“不会从紧”。然而从商业银行贷款来看，实际已收紧。 　　市场不禁揣测，商业银行贷款收紧风是否会蔓延至公积金贷款？公积金调整会成为楼市拐点吗？ 　　此外，各地于2008年间颁布的税收优惠政策多数也即将于今年年底到期。届时，若二套房贷与公积金贷款双重收紧，以及税收优惠政策的终止，是否会在目前“价升量跌”的市场上雪上加霜呢？ 　　二套房贷、公积金贷款是否会双重收紧？ 　　南京收紧公积金住房贷款 　　南京市公积金管理中心日前宣布从10月10日起全面收紧住房公积金政策。其中包括，个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；购买面积在144平方米以上的高档房，以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度均下降为可贷额度的一半。 　　北京公积金贷款坚持现有政策 不会收紧贷款 　　据法制晚报，“北京会依然坚持以往的放贷政策，不会有所收紧。”今天（10.11）上午，北京公积金住房管理中心负责人李持缨说。  　　北京如果一旦出现资金紧张的情况，李持缨表示，公积金中心将会启动贴息方案。  　　扬州公积金管理中心：公积金贷款暂不收紧 　　10月10日，扬州市公积金管理中心主任杨云表示，目前还没有考虑对公积金贷款政策进行调整。虽然当前扬州市公积金发放额度已经超过归集额，但公积金的总体运行质态是健康良好的，尚无通过政策性收紧来限制贷款发放总量的需要，扬州市民应当保持良好心态。 　　北京二手房商贷继续从紧 　　距北京商报报道，此番“限制房贷风”也已刮到了北京。记者从多个渠道获悉，除此前已明确要“加强管理”的二套房贷外，目前北京二手房商贷业务也已全面从紧，新房商贷则因风险可控性较强继续保持宽松。  　　据银行人士透露，虽然房价高涨导致市场交易量明显下滑，但总体来看二手房市场现在仍然比较稳定，从银行角度说，目前并没有“拒客”之心。  　　但“不拒客”并不意味着银行不会从严对待二手房贷审批。“实际上从上个月开始北京的商业房贷就收紧了，不仅仅是二套房，还包括二手房。”个贷机构凯盛经略市场部总监冯雪青告诉记者，8月底，市银监局向各银行下发文件，要求比照网签合同值、避免“阴阳合同”后，各大银行在二手房商贷业务这块就已经从紧了。部分银行甚至派员全程跟随买卖双方过户，监督网上签约的成交价，防止“阴阳合同”再次发生，在高房价下，此举进一步加大了二手房的购买难度。  　　冯雪青表示，“收紧商贷一方面是上半年信贷额激增，不少银行前六七个月新增贷款远远超过了去年全年水平，同时上半年大规模放贷导致部分银行自有资本金不足，银行放贷冲动受到了抑制。另一方面，监管层也希望通过收紧二套房乃至二手房贷来抑制楼市投机”。  　　上海银监局重申：严格执行二套房贷政策 　　据上海证券报，近日，上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，重申各行应严格执行二套房贷相关政策。 　　《通知》要求，各行应认真贯彻执行住房按揭贷款首付比例及利率等方面规定，特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。对于支付房产中介营销费用的问题，各行要通过上海市银行同业公会进行协调，推进形成相关同业公约或规定。 　　《通知》强调，各行应按照人民银行、银监会等四部委联合发布的《关于加强银行卡安全管理严防和打击银行卡犯罪的通知》文件要求，加强银行卡销售人员管理，规范发卡营销行为。此外，应严把特约商户准入关，加强对商户POS机刷卡行为的核查和监督。 　　此外，《通知》对商业银行揽储行为提出监管要求：“各行应严格执行国家有关利率管理规定，严禁通过任何方式变相提高存款利率”。对以现金奖励、赠送物品和报销费用等争揽存款行为，相关银行要立即制定措施予以整改纠正。

    各地二手房税收政策优惠即将到期 　　京二手房优惠政策即将到期 存废与否月底落听 　　据华夏时报报道，今年年底，二手房交易“5年改2年”免营业税的优惠政策期限将至，房主们看空后市纷纷抛出手中的房源，使得京城二手房房源激增至全年最高峰。目前北京建委正在研究二手房营业税优惠政策的存废问题，最快将在本月底出结果。而作为去年救市政策的代表，其存废问题也对未来政策的走向有着借鉴意义。 　　对于二手房政策的走向，美联物业市场总监张大伟向记者分析，房地产拉动经济体现在购置土地过程中拉动多个行业，当成交量都集中在二手房时，房地产拉动实体经济的作用并不明显，因此借助这次调整，可能会减小二手房的优惠政策幅度而更偏向促进新房的成交。 　　而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在房地产市场出现调整，但是今年成交量超过了2007年和2008年两年的总量，房地产如何定调，还要看年底的中央经济工作会议对明年经济的安排。北京二手房优惠政策是去是留，将会给北京房价带来怎样的调整契机，让人心生期待。 　　广州房价上涨快 二手交易税收优惠难持续 　　据广州日报，“离年底只剩下两个多月的时间，二手房交易免营业税的优惠政策明年还会不会延续？”黄金周刚过，不少在高价一手房面前望而却步的市民只能把置业重点放到二手房上，连日来不少潜在买家向记者咨询以上问题。 　　对此，税务部门还没有给记者明确的答复。在节前举办的全国税务大会中，虽然有讨论到房地产税收问题，但与会官员并没有就有关税收优惠政策会否延续作出表态。 　　不过，不少专家和业内人士在接受记者采访时表示，如果房价继续走在如今的上涨快车道上，那么包括营业税在内的税收优惠都未必会延续。 　　中国社科院财税研究中心秘书长张斌在接受记者采访时指出，去年年底出台房地产税收优惠政策的背景在于金融危机下各大主要城市的房价下跌，出台这些优惠政策有利于刺激房地产交易、带动房地产业发展。但是目前房价却上涨比较快，“从抑制房价的角度来讲，税收优惠政策不应延续”。张斌指出，贷款大规模投放是目前房价上涨的重要因素，并非由行业需求带动，“因此税收优惠即使取消也不能改变房价。” 　　中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华指出，一系列减税政策已经造成财政很大的压力，房产税收优惠全部延续的可能性不大，“也许部分优惠会延续，比如购买方的契税优惠。” 　　重庆：税收优惠剩2月 二手房成置业重点 　　据重庆时报，“离年底只剩下2个多月的时间，二手房交易免营业税的政策究竟明年还会不会延续呢？”黄金周刚过，不少在高价一手房面前望而却步的市民只能把置业重点放到二手房上。连日来不少潜在买家咨询，在二手房价还在跟随大市水涨船高、税费优惠是否延续尚未明朗的前提下，年底前究竟应否“亮剑”？ 　　对此，税务部门暂时还没有明确的表态。记者昨日致电国家税务总局，有关工作人员表示记者可传真采访提纲再作跟进。而记者了解到，节前举办的全国税务大会中，虽然有讨论到房地产税收问题，但与会官员并没有就有关税收优惠政策会否延续作出表态。 　　不过，不少专家和业内人士昨日在接受记者采访时表示，如果房价继续走在如今的上涨快车道上，那么包括营业税在内的税收优惠都未必会延续。 　　中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华同样认为，税收对于房价调整的作用有限，“相比来说，财政、金融政策的作用会更大一些”，他指出，一系列减税政策已经造成财政很大的压力，房产税收优惠全部延续的可能性不大，“也许部分优惠会延续，比如购买方的契税优惠。” 　　新闻背景 　　房地产税收政策三次调整 　　去年，国家三次调整了房地产的税收政策，其中在年底连续两次调整，主要是为了促进个人住房消费。2008年3月国家第一次调整房地产的税收政策，当时为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。为了鼓励住房租赁市场的发展，国家又减免了住房租赁涉及的有关税收。其后在11月，为了促进个人住房消费，减轻个人购房者的负担，将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时规定个人住房买卖的时候可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。第三次调整是12月出台的国办131号文，规定对2~5年“次新房”转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。

    交易下滑又遭冷水浇头 公积金调整会成为楼市拐点吗 　　据《新华日报》报道，“十一”长假刚过，南京坊间久传的“公积金贷款紧缩”兑现。一石激起千层浪，在楼市成交持续下滑、市场处境微妙之际，公积金政策的“去杠杆化”备受市场瞩目。  　　市场过热，公积金过度透支。截至9月30日，南京今年已发放公积金贷款97.80亿元，比去年同期增长224.49%。目前每月资金缺口10亿元左右。省级机关公积金放贷也存在“蓄水池”存量不足的问题，1—9月，放贷18亿，而去年全年的放贷额才7.09亿。如再不调节，可能会出现流动性风险。  　　今年以来，在宽松的货币政策下，资金太“便宜”，公积金低成本的优势在弱化。商贷利率打7折后，5年期以上商贷利率是4.16%，而5年期以上的公积金贷款利率是3.87%，两者相差甚微。在公积金贷款被消耗殆尽时，商业贷款也在创新高。数据显示，苏州建行今年新增贷款的一半在房贷上，1-9月达到82.5亿；苏州中行今年以来新增400亿的贷款中，房贷也占到100亿。县级市中，仅昆山建行房贷余额就逼近百亿，无论增量还是存量都创造了历史天量。  　　三季度以来，过热的市场自身已在修复。从京、沪、广、深到南京、苏州等地，交易量已持续3个月连续下滑。“十一”长假期间，南京住宅认购量只有节前的一半，苏州尽管比2008年同期有所上升，但较2007年同期还是有明显下滑。  　　365房地产网苏州地产研究中心研究员夏玮芬说，五六月份刚性需求已经爆发，7月份起改善性需求支撑市场，不过7月底“绿城地王”出世后，在未来高预期的促动下，苏州开发商出现了“捂盘+提价”的现象。仅一周后，“地王”周边楼盘的涨价幅度就超过10%。目前工业园区的房价基本在八九千元，相较去年同期几乎翻倍；相城区房价也在品牌大盘带动下纷纷上涨到7000多元，一个月几乎涨了1000元。改善性需求因此也受到抑制。  　　今年年初以来，无锡房价也一直维持着上升势头。新区一家楼盘年初的售价是4700元/平方米，国庆期间是5700元/平方米，销售负责人还表示，很快均价会上调到6000元/平方米左右。此次长假，不少无锡购房人本打算能挑套房子，但看来看去都感觉现在房价涨得太快，反而又犹豫了。  　　南京福舍投资顾问有限公司总经理史东归结说，当前楼市已出现“疯狂之后的调整”。他分析说，今年南京房价上涨的幅度已经超过了2007年，不仅把去年跌的部分补回来了，而且还反弹了很多。“就像2007年时的深圳，房价陡然涨了1倍，结果后来跌得也最快。”  　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，多种信号显示，楼市正在酝酿调整。接下来，需求面会进一步萎缩，供应量回升态势基本确立，供求关系会很快有所改变，后市将会是一个平稳盘整的过程，房价涨势有望弱化。  　　最新的信息还表明，当前银行对房贷和开发贷款更加谨慎。应该说，明后年的房地产市场大环境更加复杂也更加难以预知。  　　扬州世联投资策划管理有限公司总经理许世斌认为，政策企稳应是后市主调。“现阶段整个经济的拉动主要还是靠投资，而当前中央仍然坚持积极的财政政策和较为宽松的货币政策，在实体经济并未明显好转的情况下，房地产维稳对各方都有好处。”  　　不过，房地产供应的结构矛盾仍亟待政府进行调节。夏玮芬说，当前楼市有效供应不足是最大的矛盾。“房子并不缺，但是价位适中的中小户型不充裕。”  　　许世斌建议，平抑高房价、改变结构矛盾，政府应加大平价房土地供应。“近期各地政府纷纷推出较好的地块，地价走高推动房价走高，低价房源的土地供应却没跟上。”与此同时，政府在打击囤地、保障性住房开发等方面也应有实质性动作。

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