房地产：政策不变 业绩确定－四季投资策略

2009年上半年大、中型公司保持快速增长。12家大型公司2009年上半年实现营业收入526.88亿元，同比增长47.66%；48家中型公司总资产相对年初增长了20.63%。随着资本、政策不断向大、中型公司倾斜，房地产行业集中度将会越来越高。 　　行业毛利率稳定净利率提升。2009年上半年，119家上市公司加权平均毛利率为36.10%，略高于2008年全年的35.79%；加权平均净利率为16.41%，较2008全年上升2.3个百分点。 　　大型公司仍具有较强的盈利能力和成长性。由于在资本、规模、信贷等方面的优势，大型公司2009年上半年期间费用下降明显；从过去三年营业收入、净利润等指标的增长情况来看，大型公司具有较高的成长性。 　　上市公司上半年销售良好去库存化加速。万科A、保利地产等重点公司的存货增长速度明显下降；预售款增长较快：2009年上半年119家公司预售款同比增长37.67%。 　　负债状况大为改善下半年将迎来融资高峰。2009年上半年119家公司加权平均净负债率由年初的61.97%下降至上半年末的41.07%；截止到8月底已公告或通过审核发行新股计划的公司有33家，共约融资556.7亿元。计划通过债券融资的公司有20家，共约融资291.9亿元。 　　土地与新开工。在流动性充裕的情况下，购地潮可能会继续上演；存货的下降使上市公司改变了年初的经营计划，将新开工面积大幅上调。 　　四季度宏观形势。我们认为政府四季度的政策将紧紧围绕促进消费、调整结构、鼓励投资三个方面制定。 　　行业政策：在以投资拉动经济的基调下，适度宽松的货币政策将不会发生变化；长期政策方面，政府将会对房地产行业税收进行调整，加快物业税的出台；短期政策方面，二套房紧缩政策可能会成为个别地方政府调节房价的手段，不会全国范围内出台，交易环境的优惠政策可能会逐步取消。 　　房屋成交量与价格：在适度宽松的货币政策和鼓励房地产投资的背景下，四季度成交量仍能保持较高水平；我们认为，短期内房价下行的可能性较小。 　　投资策略：基于四季度行业政策的相对稳定性和2009年上市公司业绩的确定性，我们将房地产行业评级上调至"看好"。

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