高地价时代房企盛行合作开发 会否造成行业垄断

10月12日，今年初转型为房地产开发的黑牡丹抛出了一个庞大的开发计划。不过，这个开发项目并不是"黑牡丹一个人在战斗"。据9月30日黑牡丹下属子公司常州火炬置业有限公司与阳光城集团签署协议，双发拟在常州设立的阳光城集团(常州)君德投资有限公司合资成立项目公司，共同开发江苏常州市飞龙地块近1200亩的商业项目。 　　黑牡丹和阳光城集团之间的这种合作开发模式并非个案。据记者调查，合作开发近期在上市房企之间非常盛行。如9月份，万科与中粮地产在北京成立合作公司联手开发北京市场；云南城投与中海地产成立合资公司进行地产开发；名流置业与武汉红骏马经贸有限公司联合拟对武汉某城中村进行合作开发；近期获得大量土地的雅戈尔明确表示，旗下雅戈尔置业公司计划引入合作者共同实施价值23亿的两个地块进行开发建设。 　　对此现象，中国产业资本论坛创始人徐枫华向本报记者表示，"这是一种规避风险的做法。从宏观的角度来看，国家经济增长的方式正在由出口导向向内需导向转变，政府的政策将会更加倾向于消费者的利益，现有的’借贷体系’可能会得到根本性的调整。如果政策改变，房地产商将会承担巨大风险。对于一些非专业的房地产公司而言，合作开发可以尽快进入市场，获得利益。" 　　仲量联行北京研究部主管覃晓梅也认为：地产商之间合作开发作为一种新的合作开发模式大量出现，有其必然性。一方面目前房地产行业利润比较高，吸引了其他行业大批资金进入，但是这些新的进入者有资金、没经验，需要专业地产公司的支持；另一方面，万科、中海地产等大型房地产开发商正处于向全国扩张阶段，但它们在进入新的城市发展时，经常会遇到品牌认知度不高，拿地成本高昂以及与当地政府部门沟通协调方面的问题，也急于寻找当地的合作伙伴。二者互有所求，很容易一拍即合。 　　另外，覃晓梅认为，当前地产公司拿地成本高昂，也促成了地产公司之间的合作开发。她认为，目前地产项目的投资规模巨大，资金需求往往超过单个公司承受能力，虽然这些项目可以获得银行信贷支持，但是风险很大，因此寻找合作伙伴一起承担开发风险是开发商一个不错的选择。 　　开发商盛行的合作开发会不会造成行业垄断呢？徐枫华认为，合作开发是否会导致供给垄断，取决于政府能否取消现有"借贷体系"，完全回归市场。消费者采取现金交易的方式，房地产商利用自有资金发展，将会褪去市场泡沫。竞争焦点将转向更快速地满足市场需求及现金周转的速度和质量，这就很难出现供给垄断的现象，而且将会迫使一些非专业的房地产公司退出市场。如果政策不到位，出现供给垄断的现象将是必然。 　　覃晓梅则认为，地产公司之间的联合开发并不会对市场形成垄断。首先，她认为相对于中国庞大的市场规模，目前整个房地产行业还相当分散，即使像万科这样的超大型房地产公司的市场占有率也不足5%，很难形成几家地产公司垄断市场的局面。其次，从土地供应方面来看，地产公司并不能垄断土地，而且国家对土地建设周期有所规定，因此仅凭几家地产公司的合作不太可能形成行业垄断。

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