夏斌：房价未必一定涨 投资房地产可倾家荡产

关于房地产市场的讨论，是当前宏观经济领域讨论中问题最多、意见最不易统一的领域。 　　媒体上经常将上海、北京房价与香港比，认为中国房价将持续上涨。确实，如果看好中国经济持续高增长和再过20年经济总量将逼近美国、中国人均收入水平不断提高的前景，如果看好中国经济在进一步提高，全球化水平过程中城市化进程的加快，北京、上海等大城市将更加繁荣这一历史必然，由于土地资源有限，从长期看，房价会呈上涨的趋势。但是，也应该看到，因为经济周期调整的原因、因为目前房地产市场尚未成熟，政策尚需不断完善的因素、因为人口老龄化，城市独生子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多的因素、或是宏观政策出现重大失误后的调整因素等等。由于诸多的不确定性，决定了在某个历史时期，房价未必一定是涨，也许是跌，或者涨的趋势根本不是现在人们所预期的走势。因此，投资房市特别是借钱进行投资，也许就会遭到严重损失，甚至是倾家荡产。 　　所以，讨论房价问题，要防止舆论上将长期与短期问题的混淆。 　　毫无疑问，房地产市场已是我国重要的支柱产业。尽管如此，我们也应承认，当前的中国，买房既可作为消费，又可作为投资，这也是一个现实。因此，如果政策引导不当，房价上涨预期较快，这时购房的投资、投机因素往往是大于消费因素，虚拟资产的特征会明显突出。 　　而在实际生活中，支柱产业因素与虚拟资产因素又是混合、同时存在的。虚拟资产因素往往又是宏观经济周期过度波动的干扰因素。因此，基于宏观调控的长期政策思考，第一，应想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响；第二，即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好，似乎一说支柱产业就不应该在一定时期采取压缩、限制其过快发展的政策。因此对一个支柱产业同样应在宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑其在增长与物价诸平衡间的取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下，且房市本身诸多制度还不完善、调控房市的政策尚处摸索阶段时，更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。 　　在这方面，中国要吸取世界各国发展房地产市场中的经验与教训。凡是将房市作为消费市场的，一国经济周期波动就比较小，如德国、法国等。凡是将房市作为投资市场的，一国经济周期波动就比较大，如美国、日本、西班牙等。基于此现实，"十七大"文件提出要提高老百姓的财产收入，应鼓励老百姓从投资实体经济中获得更多的财产收入(资本回报)，而不是鼓励老百姓从投资虚拟资产市场去获得不稳定的财产收入(靠资产价格上涨)。

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