房地产：近期销售的回升和季节性因素有关

投资要点 　　北京、上海、深圳均大幅增长。 　　本周(10.12－18)各一线城市销售均大幅上升，北京、上海和深圳分别达到30.4%，56.2%和45.8%。 　　三个城市的去化周期分别为7.48、2.18和6.96个月。 　　在我们重点关注的二线城市中，本周只有2个销售环比下滑。由于上周成交量基数低，本周共有9个城市上升幅度超过100%，其中昆明重庆，温州分别达到276%，252%和208%。 　　近期销售的回升和季节性因素是有关系的，所谓季节性影响包含了供求两层含义。 　　需求方面。从消费心理角度，在经历了极热的气候，人们的消费冲动一般会提高，也即需求环比会提升。 　　供给方面。开发商也因此形成惯例在九、十月份集中推盘，以获得最理想的销售效果，今年开发商在十月份的集中推盘更明显。 　　本周以及未来即将出台的数据将再次印证销售季节性影响的传统，投资者信心将得到数据的支撑，前期悲观预期将进一步被修复。这也是我们在九月底明确推荐地产的原因。 　　地产股行情的持续性如何？本周在数据上揭开了地产股表演的序幕。接下来我们认为地产股的行情特征是开始的结束，不是结束的开始，也即地产股下半场行情还将持续。 　　因为短期需求不会发生太大变化。房地产是典型的货币现象，1－9月份我国M2的增速达到29.3%，是近十年的历史之最，如此强的金融支持力度对销售增长起到重要支撑。9月的数据也传递了政府的调控态度，也即表明了政府目前在刺激经济和控制风险构成的天平之间的倾向。短期内国家对地产的态度不会发生变化，而在没有重大政策变化的前提下购房者的预期和购买力也不会变化。虽然投资性购房在7月份二套房政策从严后受到一定程度抑制，但目前刚性需求仍能够支撑起市场销售。具体到对未来销量的变化我们认为10、11月的销量都将保持理想水平，由于统计上的滞后影响，11月份表现出来的数据可能会更高，支持地产股未来的行情的持续。 　　经历三季度的中场休息后，四季度地产股在下半场重回舞台，一、二线公司都是我们推荐标的。重点公司万科、招商地产、保利地产、金地集团、冠城大通、安徽水利、大连友谊、昆百大、南通科技。

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