房地产：银监会强调从严执行二套房贷政策

据媒体报导：银监会在09年第四次经济金融形势分析通报会上强调从严执行二套房贷政策。我们的观点是本次仅是重审，不会对需求的金融支持力度产生太大影响。 　　二套房贷恐怕是影响房地产最重要的行业政策，因为在中国这种基尼系数高且有根深黄土文化的国家，注定了会有大量投资购房或高端改善需求存在。从二套房政策严格执行程度的左右摇摆，也可以看出其对市场产生的重要影响。 　　一、二套房贷政策从07年9月份出台以来即开始显示其政策威力，揭开了市场的调整序幕。 　　二、在08年10月份后，各地方以改善型普通自住房的名义绕过了二套房界定标准，政策名存实亡，对市场销售起到明显刺激作用。 　　三、09年7月份以来，银监会继续要求从严执行二套房，部份投资比例较高城市的交易量明显回落。 　　目前是"非一刀切的从严"。09年7月份以来二套房政策的收紧与07年还不完全相同，当年是全国统一严格执行首付比例和上调1.1倍利率，而目前则是各地方有区别的执行，银监会的态度也比较明确，即仅要求各地方商行执行40%的首付，利率上调与否或者幅度由各地方根据市场情况自行制定。目前贷款利率已经上调至1.1倍的城市有杭州、绍兴、天津等。 　　仅是重申，态度未变。本次银监会仅是再次重审严格执行二套房政策，也即首付比例满足40%的条件，并没有对利率是否上调至1.1倍有新说法，我们认为未来银监会出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性也不大。因为近期的也国务院常务会议提出，中国经济回升基础尚不稳固，目前时点放弃地产对经济的拉动并不明智。所以我们认为银监会对二套房贷政策态度既不是向左，也非向右，而是向前维持原有管理方向，也即严格管住首付，放权利率给地方自行制定。地产的政策环境并没有环比变得更坏。 　　近期有传言建总行要求从严执行二套房贷利率上调1.1倍标准，我们认为这种可能性存在。因为09年前三季度四大国有银行发放了大量房地产开发贷款，一般开发商在确定按揭贷款银行时也首先圈定贷款给其的相关银行来"投桃报李"，因此四大国有银行的按揭贷款业务也增长迅速，目前对继续增加按揭贷款业务热情已经不高，所以国有银行目前宁可选择"厚利少销"。 　　我们认为在没有银监会出台统一文件要求全部银行严格执行利率上调的前提下，国有银行单独上调利率不会对需求产生过多挤出效应。 　　因为股份制银行能够填补国有银行支持力度的减弱。股份制银行的按揭贷款增长落后于国有银行，仍有继续介入该业务的动力。 　　并且股份制银行资本充足率低，使得其更愿意介入风险权重低的业务领域，按揭贷款的风险权重仅有50%，选择按揭能够帮助其撬动更多的业务量，所以如果国有银行严格提高利率，其市场份额会被股份制银行填补，对需求的整体金融支持力度不会受到太大影响。 　　市场前期担心各类需求能否承接住已经上涨的房价，但进入十月份以来销售放量已经打消了这种担心，而决定市场销售的另一变量，即购房者的预期在没有重大政策变化前提下也不会突然逆转，我们认为销售回升会持续，目前需要对地产的信心更足一些。 　　未来一、二线公司都会有不错表现，是行业整体机会。重点推荐四大五小组合，即万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、冠城大通、安徽水利、昆百大、南通科技。此外我们在《北京市场活跃关注相关公司》中提出过北京市场近期热度最高，建议投资者关注华业地产、北京城建等相关公司。

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