“地产教父”传授秘诀：房产投资最多用50%的钱

对于买房投资，施永青有他的一套"秘方"：进行资产组合，组合比例中50%是实物资产，比如房产和黄金，剩下的50%为证券和现金。经济增长时，证券持有多一点，衰退时现金增加一点，但要永远保持50%是实物投资。如果个人财富增加，房产比例不够50%，就换套大的房增加比例。如果其他资产掉价了，房产超过50%比例，就卖掉一些予以平衡。"这样做就是财富管理，而不是买进卖出，可以在降价时买进，否则一般人都是价涨时拼命买进，价跌了又产生恐惧而低价卖出，这样做可以抵御人的贪念和恐惧"。 　　今年房价为何大涨不停？楼市是否泡沫泛起？大规模推地何以反而推高地价？ 　　10月21日，值中原地产年会首次在南京召开，中原集团主席施永青、副主席黎明楷接受了《扬子楼市》的采访。 　　施永青表示，房价大涨和大跌的可能性均无，开发商因资金宽裕造成了当前的抢地热潮，而央企不断进入楼市加剧了格局演变，但开发商对房价不该有过高期望，"地王价格已见高峰了"。 　　资金涌入导致房价高涨 　　施永青认为，去年金融海啸使得世界各国担心会出现通货收缩，通货收缩一旦出现，民众就不愿意去消费，全世界各国就要想方设法打破通货收缩的威胁。"用什么打破呢？把资金大量放出市场。" 　　资金进入市场为何单使房价出现高涨？施永青表示，大量资金流出去以后一定是流到投资市场，因为实体经济已经产能过剩了，工厂借钱扩大生产只会产生更大的浪费。"所以这些钱就流到房地产和股市做投资，结果就是价格上升。因此出现各国消费物价下跌、资产价格上升的情况，通过资产价格上升去改变一般人对未来的预期。而钱太多了，资产价格要上升了，民众就愿意去消费和投资。" 　　"去年大家预期要过苦日子，不敢花钱投资，而现在大家觉得最坏的时候已经过去了。这个改变使得房地产变化很大。"施永青说，去年的说法是"现金是皇帝"，现在"现金是负累"，现金太多将来要吃亏，"于是都把钱换成楼"。 　　"很多人没死过，所以会盲目拿地" 　　近日，南京一次性推出了10幅地块并遭到新一轮疯抢。大规模推地本是平抑高房价的手段，然而为何不断推地又拉高了地价？ 　　"按理说供应增加价格下跌，但为何供应增加价格还是上升？这跟钱有关系"，黎明楷说，土地供应虽然增加了，但开发商现金仍较为丰裕，对后市预期比较乐观，所以愿意以高价来买地。此外，当前大牌开发商市场集中、竞争激烈，央企频频进入市场，使得竞争气氛加剧。"不过很多央企此前还没有做房地产的经验，国家也不会出台倾斜扶持政策，央企形成市场垄断的可能性很小"。 　　施永青也表示，目前房价高涨，开发商以为很容易赚钱，于是一窝蜂进场拿地，但国内房地产历史比较短，"很多人没死过，所以会盲目拿地"，现在即使推20幅地也会被开发商拿下，"但开发商也会被喂饱，喂饱了将来一定会吐出来"。施永青说，开发商吃不下这些地就可以收回，土地退得多了就能对价格有所平抑。 　　将来大涨大跌都没可能 　　对于房价将大涨还是大跌的问题，施永青断言两种可能性都没有，一方面政府以地产带动内需的目标已经达到，尽管大的政策仍比较宽松，但具体领域仍会收紧，比如放贷和二套房贷的收紧。另一方面国内有70%的人是业主，如果房价跌下来业主就会认为自己的资产减少了，就不愿意消费，看到升值了就有消费欲望。但同时政府也不会允许楼市出现更多泡沫，从而会利用信贷手段予以调节。 　　"开发商对价格不应该有过高的期望，不可能像上半年一直加价，要面对现实，地王的价格也见了高峰"，施永青表示，政府将会以更多政策逼迫开发商开工，由此才能带动整体经济。 　　房产投资最多保持在50%的资产比例 　　房价高企的当下如何买房？如何避免买涨不买跌的魔咒？施永青和黎明楷现身说法，为买房人支招。 　　"买房要量力而为"，黎明楷直言，如果买房需要四处借钱超出自身经济能力，那就要慎重考虑。施永青也表示，如果是买来自住的，算算自己是否负担得起，而是否买得起是比较容易算清楚的，但至于所买房产是否升值，恐怕行内人也未必有把握。 　　对于买房投资的，施永青道出了自己的一套"秘方"：进行资产组合，组合比例中50%是实物资产，包括房产和黄金，剩下的50%为证券和现金，经济增长时证券持有多一点，衰退时现金增加一点，但要永远保持50%是实物投资，比如房产。如果个人财富有所增加，房产比例不够50%，就换套大的增加比例，如果其他资产掉价了，房产超过50%比例，就卖掉一些予以平衡。 　　"这样做就是财富管理，而不是买进卖出，可以在降价时买进，否则一般人都是价涨时拼命买进，价跌了又产生恐惧而低价卖出，这样做可以抵御人的贪念和恐惧。"

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