房博会调研报告：投资唱主角 刚需跑龙套

热闹非凡的房博会上，购房者对于买房的热情，简直可以用触目惊心来形容。 　　一位开发商表示："这次来看房子的，很多都带着同一个目的：投资保值。"和往届房博会相比，以往唱主角的婚房、刚性需求，几乎已经处于楼市"跑龙套"的地位，买房投资俨然有全民总动员之势。 　　温州、义乌的投资常客来了，衢州、金华等地的投资新面孔来了，甚至远在北京、山东、吉林的投资客，也来了。 　　本报联合汉嘉地产、合创行销调研、杭州双赢机构市场研究中心、中原地产等机构，对本次房博会上的投资客的行为，做了一番深度调查。 　　一半人买房想投资 　　直接表示买房为了投资保值的购房者占到了22%，想要作为改善居住的占28%，而在与改善购房者的访谈当中，大部分都有非常强烈的投资保值的想法。整体算起来，投资保值的客户比重占到了50%。 　　合创调研显示，由于不同置业目的产生的需求在本次调研中发生了较大的变化，改善居住、投资比例的直线上升，揭示了中间阶层的消费正在酝酿爆发之势，这些需求为购房选择性需求，对产品的品质、地段都要求较高，能承受的房价也相对较高，特别是投资需求的爆发促进高价房需求扩张，成为促使杭州房价上扬的主要原因之一。无房买房自住、结婚购房等需求比例明显下降，这两种需求均为购房刚性需求，能承受的房价相对较低，但这部分需求由于杭州房价的上扬，已经被渐渐挤压到杭州远郊外围，对地段的不认同和受房价挤压的双重压力下，这部分需求渐显萎缩之势，部分购房者会无奈放弃购房。 　　"北方狼"来杭炒房 　　投资群体中以外地购房者居多，外地购房者的比例较往年大幅增加，从2008年10月的3.2%上升到13.6%，在这13.6%的外地意向购房者中，绝大多数来自浙江省内，省内比例为82.6%，其中来自温州的购房者就占了28.3%，绍兴、台州、义乌等地的投资客各占13%、10.9%和8.7%，另外，来自衢州、金华、丽水、宁波的投资客也占据一定的比例；省外的投资客以北京、江苏、安徽、山东、吉林等北方省份为主，占据外地投资客的17.4%。 　　杭州下半年飞速上扬的房价吸引了很多外地人前来杭州投资置业，如著名的温州购房团、台州购房团、义乌购房团就是如此，这些外地客户比较青睐高档房和有投资潜力的地铁房、江景房为主，热衷于市中心及地段较佳的楼盘，一次性购买的房源大多在50套以上；而本次房博会一个全新的特色是，北方购房团惊现杭州，这些来自北京、江苏、山东、吉林、辽宁等地的购房团，兼顾踩盘和置业的双重目的，出手大方，被业内人士戏称为"来自北方的狼"。 　　投资客对房价承受力大 　　首次置业客户群体和投资群体对房价的接受度明显不同，投资群体能接受的房价高于非投资群体，投资群体对单价万元以上房源的接受度为45.3%，而首次置业客户群体的接受度仅为26.5%，两者几乎相差一半。 　　投资客户对房价的接受度高，表现在实际的房源购买行为中，投资客户更愿意接受一些高房价的楼盘，促进了高房价房源的销售，同时，也间接带动了杭州整体房价的上扬。 　　滨江区 　　最受投资客关注 　　在投资者关注的区域中，滨江为此类客群投资倾向最高的区域，占了所有投资人群约15%的比例。其次为钱江新城区域，12.6%。大九堡和下沙区域的投资意向可以说相差不大，大约各占据1/10左右的人群。 　　品牌最被投资客看重 　　将近有21%的投资客认为开发商的品牌非常重要，良好的品牌口碑不仅能带给开发商高额的溢价，同样也是投资客在相同地段获取更高收益的重要原因，甚至，品牌开发商的物业升值潜力也高于相同地段的其他物业。因此，开发商品牌成为投资者们选择意向楼盘时最为看重的因素。而地段区位和交通便利程度，分别是投资客看重的第二和第三条购房因素。 　　100万元以内小户型最受欢迎 　　投资客的意向面积比较集中在小户型上。其中在61-90平方米的面积段中投资意愿最强，远远大于其他面积段。在61-90平方米的户型中，投资90平方米左右的户型所占比例是最大的，达到了45.1%，其次为80平方米左右户型，为19.6%。另外，50平方米的户型也有一定的客群空间，大约占了投资客群中的10%。在户型选择上，两室和三室的户型最受投资人群的欢迎。这类人群的心理总价位多集中在50-90万元之间，总体来说，100万元以内的小户型房源，是最容易吸引到投资客群。 　　毛坯房 　　更为投资客青睐 　　尽管现阶段的都市人迫于快餐式的生活节奏，对繁琐的家庭装修越来越没有耐心，精装修已经成为小户型房源的一种流行趋势。但是对于投资客来说，作为一种纯粹的投资行为，他们并不愿意承担精装修而带来的成本投入，因此毛坯房依然是他们心目中最好的选择。 　　超过一半的投资客 　　看好后市 　　在对购房者的后市预判调研中，大约有超过一半的投资客对后市房价表现出明确的信心。另有27%的投资客觉得会保持平稳。只有接近1/5的投资客看空当前楼市，杭州市场对于投资客的吸引力，依然非常强大。

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