京新盘低开现象11月或更明显 整体市场趋于平稳

新盘低开现象11月或更明显 　　业内专家认为11月楼市整体走势趋于平稳，建议不要轻易购买价格到达历史高位的老项目后期 　　位于马连道的第三区开盘当天推出540套服务式公寓引来数千人抢购。 　　10月北京楼市开局不利，截至10月20日，除去政策房，实际成交的期房商品住宅为4415套，同期成交的现房商品住宅为1032套。环比9月同期，实际成交的期房商品住宅成交套数下降了29.2%，现房成交环比也下降了42%，降幅明显。11月的市场供应在一定程度上受到9月和10月的市场表现影响，虽然新开盘量有所下降，但多达41个楼盘中仍有一些值得关注的热点项目，8000个排号的美立方仍会开盘，华贸城新一期也会入市开盘；此外，还有如万科蓝山、天润福熙大道等纯新盘进入市场，因此，楼市11月仍然值得期待。 　　后势预测 　　预测一：更多纯新盘将选择低开 　　亚豪机构的数据显示，今年11月有41个楼盘计划开盘。虽然媒体报道指出11月开盘量出现下降趋势，但整体来看，今年11月的开盘量比2006年和2008年同期都有所增加，其中比2006年多了一个项目，比2008年多了5个项目，但相比火热的2007年56个项目来看，还是减少了一些。不过多位业内人士表示，从今年北京楼市的走势来看，今年和2007年的市场有些相近，而且11月楼盘的走势也和2007年会有所相似。 　　11月预计入市的纯新盘大约有13个，从这些纯新盘的价格制定来看，多数采取的是低开策略。"这一点和10月份有些相似。"月亮河公园营销总监张奕奕认为，11月份的新盘采取低开策略，对楼市的影响还是很大的。今年4-9月楼市销售火热，不论是纯新盘还是老项目后期，多数采取高开策略。一方面是当时楼市火热，开发商看到排号的人多立马坐地涨价，另一方面就是购买者追涨的心态明显，给开发商涨价提供了坚实的基础。从10月份开始，纯新盘采取低开策略，说明其对后势的看法存在不明朗或分歧。"今年的11月和2007年的11月的市场表现类似。"张奕奕认为，纯新盘低开的现象越来越明显，这样对其他开发商和购买者的心态影响将很大。 　　多个业内人士均持有上述观点。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，2007年北京楼市价格飙涨，到11月份一路飙飞的房价走势放缓，开盘价格和成交数量均出现疲态。"今年也是前9个月价格疯涨，10月开始放缓，11月份可能出现价格和交易量均放缓的局面。"杨少锋表示，如果按照2007年的走势来看，今年11月的楼市走势应该属于下降趋势。 　　预测二：开发商多会"保价舍量" 　　记者在采访几位准备低开的开发商时发现，其实公司内部对是否低开都有一定的分歧和争议。"在开盘前一天我们最终价格还没确定。"10月份某低开纯新盘的负责人告诉记者，他们在确定开盘价格时内部分歧很大，有的认为低开能快速实现楼盘销售，有的则认为，高开的风险也不大，楼市的余热还能持续。不过，最后该项目采取的是低开，因为他们更希望在淡季中有所表现，同时，11月还计划持续推盘。 　　另外，多个准备11月份开盘的开发商接受记者采访时表示，价格目前还暂未确定，这在一定程度上也表现了开发商对后期走势预期的不明朗。尤其是纯新盘低开策略的影响，使得部分价位高的老项目不敢轻易开盘，不敢轻易制定开盘价格。"虽然开发商多数完成年度销售任务，今年短期内不会有资金压力。但对于今年后2个月到明年3月份，多达5个月的销售’垃圾时间’比较担忧。"著名投资专家杜春飙指出，多数房企对今年后2个月的走势并不是很担心，他们更担心的是今年后2个月的淡季，对明年一季度产生影响。这样影响如果传递到明年，市场就会再次发生变化。 　　"大幅度调价的楼盘会很少，即使出现楼盘价格调整也是小范围的。"亚豪机构副总经理高姗认为，11月转入传统销售淡季，开发商在对市场形势的判断上也趋于保守。同时，受到今年存量快速消化的影响，多数开发商可售房源不足，企业面临着持有流动性过剩、资金相对充足的现实，部分楼盘更愿意等一个更好的时机、更好的价格点上出手。但是从价格上看，11月即将开盘的项目价格仍在持续走高，这种现象说明，楼市的博弈现象进一步加深，开发商在当前采取了"保价舍量"的策略来应对市场变化。 　　预测三：整体市场趋于平稳 　　多数专家认为，11月份的价格仍旧会保持高位，但交易量会有所下降，这也就是开发商的"保价舍量"的策略。北京鸿瀚房地产经纪有限公司副总经理曹传勇认为，9月份，北京商品住宅成交均价已达14377元/平米，已超过2007年房价历史最高13931元/平米。8月份已到今年楼市回暖的"阶段性顶部"，9月份成交价格与8月份14849元/平方米环比降3%。 　　"销售回暖带动价格攀升将加剧供需双方的博弈，而供需双方对价格预期的差距正在拉大，构成助推成交量下滑的力量。"曹传勇分析认为，11月份价格高位徘徊，客户购房意愿下降，销量下降，房价环比增幅极有可能到达高点，其后涨幅会慢慢缩小，甚至不排除后期重新下跌。近期成交量及价格下降，后期不会出现连锁反应，主要由于前几月大部分开发商多已完成年底前任务，资金回流多达到预期，市场不具备大幅下跌的动力。 　　中原地产李文杰也认为，11月份北京楼市还能保持一个相对平稳的状态。"目前不论是从交易价格、交易量和政策来看，都能保持一个相对平稳的状态。"李文杰认为，这种平稳的状态是政府、开发商及部分购房者都能接受的。所以不论是从政策，还是从开发商的心态来看，11月份调整和变化的动力不足，所以11月楼市不会出现大起大落。对于购买者来说，本月更应该关注纯新盘，建议不要轻易购买部分价格走到历史最高的老项目后期。 　　■ 10月总结 　　10月成交量先抑后扬 　　观察北京房地产交易管理网10月成交数据，记者发现，从10月初的日均80多套的冷清，到中旬日均200、300套，再到下旬日均近600套，10月北京楼市成交出现爆发式上涨，成交量曲线不断上扬。 　　10月19日-10月25日这一周，北京楼市商品房住宅期房成交大幅上扬，日均签约量为428套，该交易量比上上周及上个月平均日签约量都高，纯商品住宅期房签约环比上涨62%，是近期商品房住宅期房周签约量最多的一周。"近期出现了一些低开楼盘，这些纯新盘的开盘价格均比区域均价低出3000-5000元/平米。"中原地产华北区域总经理李文杰认为，低价纯新盘带动热销，得到购房者追捧，使得短期内北京楼市签约量增加。 　　多个新盘低价入市热销 　　进入10月中下旬，多个新盘选择低价入市。如10月17日，位于国奥板块的美立方开盘推出714套房，购房者办理参加摇号的"优活卡"则多达8000张，所推房源开盘当日全部售罄。 　　19日开盘的位于马连道的第三区，是三环内精装修纯新盘，开盘均价16600元/平米，当天推出540套服务式公寓全部售罄。 　　10月24日，位于西三环的永翌公馆开盘，均价19000元/平米，推出的户型多为60-90平米房源，开盘推出的所有房源都已售罄，营销负责人介绍，近期将紧急加推新房源。 　　不过，不是所有楼盘都热销，本报记者统计的数据显示，10月中旬开盘推出的房源约有4200套，已认购的房源大约在3000套，整体平均认购率约在70%。"而今年4-8月份楼盘开盘认购率都在80%以上。"北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，认购率走低为部分性价比低的楼盘销售太差所致。 　　投资需求现入市苗头 　　10月下旬，前三季度宏观经济数据出炉，通货膨胀是否将来临，保险资金入市，房地产调控政策是否面临调整，成为楼市热点话题。记者在上述热销楼盘现场发现，很多选择此时入市的人是以投资为主，如第三区是首付50%的商住项目，但也吸引了不少人抢购；北京华贸城，虽为纯住宅，但投资购房者不在少数，其中很多还是房地产业的从业者。 　　美联物业营销总监张大伟认为，北京楼市在房价居高不下的背景下，成交量却逐渐走出低谷，说明刚性需求在购房需求中所占比例逐渐被压缩，投资性需求已主导市场，针对未来通货膨胀的预期，为保值增值，大批资金进入房地产市场，投资性需求购房队伍还将逐渐壮大。 　　新盘探访 紫薇天悦 　　紫薇天悦 　　神秘项目只接受电话登记 　　项目地址：亚运村 　　主要户型：40平米至200平米不等 　　开盘时间：今年内 　　预计均价：不详 　　业内盛传紫薇天悦将于11月入市。记者上网搜索紫薇天悦的资料，发现这个项目既没有具体位置的文字描述，也没有开盘时间，更没有销售电话，在业主论坛里，记者找到一个自称销售人员发帖留的电话，得知项目将于今年年底前开盘，并不排除11月份开盘，目前还在办理各种手续。而房子早已是现房，开盘均价仍未定，户型面积从40多平米到200平米不等。目前售楼处没有开放，只接受电话登记，开盘时间会另行通知。 　　交通：地铁离得有点远 　　项目并不难找，紫薇天悦就坐落在北苑路的东侧，从慧忠北路路口向东走，来到小营路口就能看到了。 　　项目东边是一片待开发用地，具体用途还不详，项目西边是正在招商的亚辰时尚购物中心，项目南侧是汉拿山汤泉国际酒店，项目北边是入住的成熟小区嘉铭桐城，紫薇天悦的交通位置相比嘉铭桐城，出入会更方便些。但要想到达5号线地铁最近的大屯路东站，步行至少需要20分钟，公交车线路大概有五六条，但记者没发现直接到达地铁站的公交车；另外，由于嘉铭桐城有一部分停车位建在了地上，紧邻嘉铭园南门的马路，未来交通不容乐观。 　　配套：可满足基本生活需求 　　项目所在的位置是成熟的亚运村核心区域，加上紧邻的嘉铭桐城早已入住，生活配套还算比较齐全。目前，项目一楼的底商大部分已招租，金象大药房、汽车服务中心、烟酒经销部等早已开业，据之前联系的售楼人员介绍，底商是只租不售，所以早已开业。项目附近还有世纪王子海鲜酒楼、世纪名都会所等高档消费场所；向西大约两站地便是慧忠北里，那一片有餐饮一条街和多个大型商业。 　　周边一位二手门店经纪人告诉记者，目前周边二手房报价已经在2万元/平米左右。据其介绍，紫薇天悦早在2008年就已经是现房，开盘消息也时有传出，但不清楚什么原因一直未真正开盘。记者从现场来看，楼体为红色，门窗紧闭，社区的铁门也紧锁，将来应该是个封闭的社区，社区内绿化都已经做好，表面看来应该没有地下停车位，全部为地下车库，楼宇有塔楼和板楼，社区内有一总高三层的独栋，适合做社区内配套。 　　万科蓝山 　　名气楼盘预计卖3万/平米 　　项目地址：东四环大郊亭桥往南 　　主要户型：160平米左右三居 　　开盘时间：预计11月底 　　预计均价：待定 　　即将在11月开盘的万科蓝山，可以说是万科目前在北京最受关注的项目。一是因为该项目临近CBD的优越位置，二是因为该项目不凡的"出身"，所在地块曾是2007年北京的单价地王。根据万科的计划，要将该项目打造成国际化精装修高端公寓。项目负责人表示，开盘时间初步定在11月底，样板间将在本周末正式开放，而价格目前还没有最终敲定。 　　开盘价未定 预计3万 　　10月28日下午1点，记者驱车去万科蓝山一探"庐山真面目"。到了东四环大郊亭桥，再往南行进，然后从红星美凯龙和华腾新天地中间的一条路拐进去，就看到了万科蓝山气派的大门。 　　当时正是午休时间，售楼处里有两组客户在看房。一位销售先生接待了记者。据其介绍，项目即将在11月底开盘，样板间要本周末才能开放。项目亮点有：园林注重细节搭配，楼间距达到100至120米，全石材的外立面等等。 　　对于最受关注的价格，销售先生打起了"太极"："现在还没定，目前周边的房价，一般都在两万七八到三万左右了"。随后，记者向项目负责人询问价格，也得到"确实还未定，预计在3万元左右"的答复。 　　当时正在售楼处看房的王女士告诉记者，她是经朋友介绍知道万科蓝山的，如果项目最后定价不超30000元／平米的话，她可能会出手购买，因为她已经考察过周边的一些项目，珠江帝景已经没房了，而公园1872目前价格就已经达到28000元/平米了。 　　户型通透 配套成熟 　　记者在现场了解到，万科蓝山即将要推出的１号楼是南北通透的19层板楼，房源共计144套，主力户型是164平米的三居。从户型图来看，这个户型南北通透，非常方正，其中客厅、主卧、书房均朝南。由于是期房项目，目前小区的整体园林效果还不得而知。 　　从万科蓝山的配套来说，可以称得上非常成熟，一出小区就有百盛商场、东都影城、红星美凯龙，再往南走一点就是窑洼湖公园、燕莎奥特莱斯。整个区域也是品牌开发商云集，发展前景看好，除了旁边有成熟大盘珠江帝景外，还值得一提的是，离万科蓝山不到1000米的地方，就是今年的北京地王---总建面28万平米的广渠路15号地。 　　天润福熙大道 　　"售价会比北京华贸城高" 　　项目地址：轻轨13号线北苑站北100米 　　产品类型：高层、花园洋房 　　主要户型：130平米以上大三居 　　开盘时间：预计11月底 　　预计均价：16000元/平米左右 　　天润福熙大道就在前不久刚刚开盘的北京华贸城东侧，中间紧隔一条红军营西路，位置更加靠近13号线北苑站。10月29日，记者出北苑城铁就看到天润福熙大道的广告牌，往北100米就可以看到正在打造的售楼处。从项目现场来看，项目体量不小，土地已经基本完成平整，开始进入施工阶段。由于售楼处还没有建好，需要乘坐一站公交车到时代庄园对面的临时售楼处，记者到达时有三四组人正在咨询相关情况。 　　均价预计16000元/平米 　　"我们肯定比北京华贸城卖得高。"售楼人员表示，天润福熙大道与北京华贸城和润泽悦溪都不同，项目均为大户型产品，相比另外两个项目产品要高端一些。项目总建筑面积70万平米，预计11月底开两栋楼，主要户型为130平米以上的大三居，目前均价待定，预计至少会16000元/平米。将要放量的两栋楼均为27层，每栋楼两个单元，分别是2梯3户，预计在2011年入住。 　　目前，该项目正在接受认筹，参加认筹的购房人需要到建设银行新开一张卡，存入5万元。然后携带本人身份证和5万元的存款凭证、银联卡以及银联卡的复印件，参加排号认筹，等到正式开盘会摇号选房。据了解，认筹的客户可以享受开盘优惠，具体优惠措施还没有定下来。 　　未来亚奥区域新商圈 　　从项目周边的情况看，第一印象会觉得比较杂乱，这是因为这里多个楼盘在建，到处都是施工现场。但从售楼员的介绍及记者对周边的了解，可以推断出这里未来会形成一个新的商业中心。天润福熙大道是一个纯住宅的封闭型社区，紧邻北苑地铁处有8万平米的商业配套，对面华贸城还将建一条7万平米的商业步行街，而项目东边则会入住一个9年制的学校，多个项目都将在2011年入住。 　　从沙盘上来看，项目分一期和二期两部分开发，两边为分别独立的两个封闭型社区，入口在整个项目中间。预计在11月开盘的两栋楼，位于一区的南部，项目的中间位置，大概能有三百多套房。小区的园林设计有一条贯穿整个社区的水系，长达600米左右。 　　记者看了一个150多平米的三居室户型图，感觉户型设计南北通透，功能分区合理。由于这个户型的产品都靠边，两个卫生间也都能有自然采光。据了解，所有户型的使用率都在80%左右，还中规中矩。

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