万科副总裁预言：房价会下跌

“明年一季度北京房价存在小幅调整可能，特别是个别项目、局部区域价格会小幅下调。”不久前万科副总裁毛大庆在北京发表了这样一席言论。该观点一经其口，立刻引发一系列猜测，人们将其与2007年万科董事长王石的拐点论相联系，揣测万科或将再次领衔降价。　　降价是一个时间性问题　　近期以来，关于房价走势不明朗或现拐点的言论层出不穷，如拐点论、政策收紧论、降价理由论等等。然而，真正能够触动消费者神经或影响市场走势的言论少之又少，人们明白仅靠理论和一腔热血是无法改变市场行情的。有人甚至偏激地认为，一切理论不如行业巨头领降价降价效果来得明显，如2007年的万科。　　那么，万科为什么要选择降价呢？房价涨跌都在万科掌握中吗？“这是对降价行为的误解，过度放大企业对市场的影响，却忽视其背后实质内因。”业内资源人士张总分析认为，万科在2007年领降是对市场变化的一种理性判断，并做出及时有效的反应对策，而非万科随心所欲想降就降，想涨就涨。即使万科不想降价，但在大势面前也是回天无力，降价是一个时间性问题，万科只是普降的诱因。　　不妨换位思考，站在万科角度看楼市，相信当初谁也不敢轻易提出“降价”两字，所以降价背后必然是一番深思熟虑。　　事实上，降价是对房价的一种否定。既然无法力挽狂澜，与其晚降，不如早降，毕竟抢占先机也是一种经商之道，领降充分体现万科运筹帷幄、决胜千里的高明策略。　　笔者认为，一个事件的发生，是由若干个因素共同作用的结果。万科降价之所以抢眼，更多是其在众因素中，扮演的是催降剂和领降者。万科降价首先是一种企业行为，其次才是行业行为，万科虽有强大的品牌实力和市场影响力，但绝对无法做到想涨想降全凭己定。　　三大因素影响房价走势　　假如万科降价，又是什么因素迫使万科都选择降价呢？　　“市场消费力是决定降价与否的关键。”业内人士陈经理认为，房价高涨将使越来越多的消费者丧失购买能力，从而导致消费群体锐减，这一点从近期市场成交量下滑已经表露出来。当消费群体无力支撑高房价市场时，开发商必然陷入高成本、资金短缺的局面，选择降价就是自然而然的事情了。　　笔者认为，市场消费力只是三大降价因素之一，只有结合交易条件和交易年限，才能最终迫使开发商选择降价。交易条件指的是成本支出，当首付提高和利率浮动比例上调时，将明显削减投资和投机空间和风险，从而遏制房价飙升并打压炒房者的积极性。　　另外就是交易年限。一个活跃的市场，离不开投资，而制约投资活力的政策恰恰是交易年限的设定，因为2年与5年交易年限的最大区别就是5.5%的营业税。　　从目前的楼市行情来看，前面两者已经基本形成，房价是否下降很大程度看免征营业税政策暂定终止时间设定，如果回调交易年限至五年，房价下跌将无法避免。　　由此，不难理解毛大庆为何预测明年一季度房价存在小幅调整可能了。　　楼市看点　　银监会强调房贷收紧政策不变　　10月21日，银监会召开2009年第四次经济金融形势分析通报会议。银监会主席刘明康在会上强调，要密切跟踪宏观经济走势和产业结构调整趋势，科学把握信贷节奏，加强风险管理的制度和机制建设。　　针对中国银行业不良贷款继续实现“双降”问题，刘明康则认为，在不良贷款数据“双降”的背后，信贷高增长下的风险隐患在积聚，需要高度重视，有效化解。要从严把握信贷政策界限，切实加强重点行业授信管理，做好授信风险监控。　　　　二套房贷从紧之风早已刮起。虽说北京、南京、杭州、深圳等地出台收紧二套房贷的地方性政策，但收缩程度不一，或多或少存在观望嫌疑。刘明康在此次通报会议的一席话，说明银监会强调执行“二套房贷”政策决心不变。(林驰胜)　　营业税减免政策或影响年末楼市　　2008年底，国家为了激活楼市交易，使其摆脱低迷现状，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，核心焦点是将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的免征营业税。据了解，随着时间的推移，距离政策暂定终止时间(2009年12月31日)越来越近。许多购房者害怕因楼市全面回暖，国家再度将调整免征营业税年限，故导致一些地方出现购房者抢搭优惠政策的“末班车”的现象。　　对于购房者而言，减免5.55%的营业税相当于国家送出一份丰厚大礼，所以出现抢搭“末班车”现象不足为奇。　　成交量回升不代表市场好　　据了解，上周东莞市一手住宅签约面积达到15万平方米左右。截至10月25日，10月份东莞市累计签约面积达40万平方米。　　有观点认为，随着万科金域华府(论坛新闻)和中信(论坛新闻)凯旋国际的大量签约，未来一周住宅签约量仍然较大，预计10月全月东莞市住宅签约面积将达约54万平方米左右，将环比9月增加约六成。　　　　虽说住宅成交量高低是判断一个市场是否活跃的标准之一，但这并不意味东莞楼市就很健康。近期交易量之所以出现反弹，很大程度得益于中小户型放量增加，特别是个盘定价低于消费者心理预期，所以东莞楼市能否持续活跃，主要是取决于成交量回升幅度、维持时间和楼盘定价。　　百姓说房　　购房者永远是弱势群体　　——石碣镇公务员吴宇(化名)　　据了解，吴宇一好友于2008年在东城某楼盘购买了一套140多平方米的大户型小高层。由于关系要好，所以想同住一个楼盘。今年吴宇多次前往该楼盘踩盘，并于不久前相中一套130多平方米的单位。　　“那天无意间获悉楼盘搞促销团购活动，所以就报名参加了。”吴宇对记者说，当他准备下定时，销售人员突然告知楼盘不接受公积金贷款，无奈之下只好接受商业贷款。本以为烦心事过后，可以高枕无忧等交楼了，结果又冒出另一件烦心事。吴宇表示，刚刚接受商业贷款，销售人员又偷偷告知，现在销售的产品过段时间才有预售证，如果担心可以不买，等预售证出来再买。“现在不买，以后就不是这个价了，而且不一定有这么好的单位。”销售员语重心长地说道。　　终于吴宇还是硬着头冒险下了订金。“购房者永远是弱势群体。”这就是吴宇购房感受。　　公积金没有想象中好用　　——某东莞分公司经理冯经理　　“根本无法发挥住房公积金的优势，许多时候有公积金等于没有，购房只能选择商业贷款。”冯经理告诉记者。　　据介绍，以前他和公司各每月交400元，两三年下来只不过交了两万多元，咨询住房公积金中心至多能贷30万元，这与高房价下的住宅总价相差甚远，如果贷款数大于30万元，还要确保月缴金额不能停止和变小，这对于随时有变动可能的他来说，根本无法解决问题。究其原因。冯经理认为，缴纳公积金基数小是主要原因，试问除了公务员和教师，又有多少工薪阶层月缴公积金超过1000元呢？所以这公积金根本无法解决他的住宅问题。　　有钱先拿回家建房　　——某广告公司业务员刘天德　　“来东莞打工已经有五六年了，虽说也曾动过在东莞购房的念头，但这念头始终是一晃而过。”刘天德告诉记者，不是不想在广东置业，而是他的心首先属于家乡，其次才属于“第二故乡”东莞。　　刘天德表示，多年来，他一直有个梦想，那就是在家乡盖一幢三层楼的房子，让父母体体面面地搬出已经居住近20年的老房。所以直至今日，他还坚持每月寄1300元回家，因为很快就可以筹足先建两层楼的钱了，剩下一层等有钱了再建。　　说到这里，刘天德笑了一笑。他表示，与城市里的房子相比，家乡的房子值不了几个钱，但怎么说也是“独栋别墅”呀。况且，那里怎么差也是老家，同时还有那么多的亲朋好友，这是东莞永远无法超越的人生财富。　　观点集装　　楼市可能迎来推货潮　　——瑞峰置业姚丽军　　今年以来，变化奇快的楼市行情，让许多开发商始料不及，纷纷忙于调整企业战略计划，似乎在印证这样一句话：计划永远没有变化快。　　市场突变让原本不为人们看好的2009年楼市，出现往年少有的非旺季集中推货现象。“从近期接触的开发商及楼盘筹备情况来看，11月份有望出现一波推货潮。”姚丽军这样告诉记者。　　针对楼市近期可能出现推货潮和非节点营销现象。姚丽军分析认为，这与2008年和2009年两个截然不同的市场行情有莫大的关联。　　2008年的东莞楼市是一个由旺转淡的市场，房价下滑和金融危机的双重作用，许多开发商对楼市前景十分担忧，纷纷放缓或停止项目开发建设，这为2009年新增供应量偏少埋下种子。2009年，受宽松的货币政策、国家巨额投资和刚性需求释放等因素影响，楼市迅速摆脱低迷行情，由淡转旺并逐渐升温。　　楼市回暖让开发商重新启动项目，但无论如何赶工时间都明显不足，所以许多新楼和新品集中在年底上市。然而，回暖的楼市在一波快速上涨中，高位房价让成交量急速回落，市场重新出现不明朗的迹象，许多开发商生怕再度陷入被动，故加速开发步伐。　　由此，许多产品很可能会在11月份上市，这相当于提前争夺元旦楼市这份年末蛋糕。　　大户型销售压力较大　　——峰景地产陈文杰　　近来，东莞楼市在几大开发商共同发力的作用下，略显沉闷的市场突然热闹起来，时常都能听到楼盘开盘或推出新货的消息。最新统计数据显示，截至10月25日，东莞住宅成交面积已经突破40万平方米大关，乐观预测全月销售面积可达55万平方米，环比升幅极为明显。　　陈文杰表示，10月份成交量上升的确明显，这说明东莞的消费潜力巨大。不过，庆幸之余必须认清一个问题，即成交量上升的真正原因是什么？　　“此番成交量上升，很大程度得益于几大开发商推出了市场期盼已久的中小户型。”陈文杰说，中小户型的热销表明刚性需求依旧很大，这无疑给11月份准备推出中小户型产品的开发商增添几份信心。与中小户型受捧相比，大户型产品就显得逊色了。陈文杰分析认为，大户型产品消化速度慢和压力大。一方面是原因市场供应量比较大，在房价不断攀升过程中，购买门槛亦出现大幅度提升，这无形中削弱了消费力，使交易量出现明显的回落。　　另一方面是消费群体的构成发生变化。以前大户型产品的主力消费群体是东莞本地人，但随着房地产开发量的不断提高，许多本地人已经购买了大户型产品，这必然削弱本地人对大户型产品的需求量，所以未来东莞的大户型消费群体中的本地人将越来越少，取而代之的外地人口和年青一代的东莞本地人。　　这种调整和变化，必然加大大户型产品的销售难度。

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