优惠到期 楼市“猛药”对首次置业者影响最大

去年年底，中央和地方政策出手救北京楼市于"低谷"，其中，被业内称为"猛药"的有首套房七折利率、改善型二套房贷放松、二手房交易营业税减免等。 　　在不少业内人士看来，去年年底密集的楼市优惠政策出台，对于购房者来说受惠范围已经涵盖了首次置业需求、改善型需求。一方面，购买首套房可享七折利率，同时营业税征收范围从五年以内改为两年以内，征收的标准也由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%，这使不少刚性需求结束观望，带动楼市回暖。另一方面，放开了改善型二套房贷，取消了限外，这就促使了改善型需求和投资型需求积极入市。 　　对于开发商来说，优惠政策也使其极大缓解了资金压力。除了明确指出要支持房地产开发企业合理的融资需求外，优惠政策中还有条款规定，对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，在不影响土地市场公平竞争的前提下，受让方由于困难不能按时付款的，市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6个月。 　　在大力度优惠政策等利好因素的刺激下，今年北京楼市一改去年的萎靡姿态，年初就开始回暖，4月份以后，北京楼市更是步入了快速上升轨道，不仅成交量大增，而且房价也节节攀升。统计数据表明，10月北京楼市的成交均价已经达到15891元/平米，为两年以来的最高值，而2008年北京楼市成交均价最高的8月份，也仅为13814元/平米。在土地市场上，去年鲜见的"天价地"现象，今年也卷土重来，不时有地块刷新"地王"记录。一些业内人士担忧地认为，楼市已经从去年的"过冷"转为了今年的"发烧"。 　　现如今，营业税优惠、改善型二套房贷放开、限外等一些优惠政策的时限将到，而首套房贷七折利率等政策是否会有变数，现在也受到业内和购房者的广泛争议和讨论。搜狐网正在进行的一项调查显示，有56%的网友认为2008年底出台的优惠政策对其作出买房决策影响较大，而对于明年的政策走向，64%的网友认为政策的走向是逐渐收紧。 　　离年底仅剩一个半月时间，本报对优惠政策中的重点条款进行分析和解读，以期展现其市场影响和前景。 　　政策 1 　　首套房可享基准利率七折优惠 　　出台时间：2008年10月22日 　　期限：无明确限定 　　解读：居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。优惠前标准---基准利率下浮15%。 　　关注度：★★★★★ 　　 　　百万房产可省利息近10万 　　一套100万元住房，首付款为20万元，比优惠政策出台前的30万减少了10万元，贷款80万元以等额本息还款法贷款20年，按七折最低利率来算，每月还款额4915.7元，利息总支出约379773.3元，按8.5折优惠利率来算，每月还款额5301.6元，利息总支出约472381.8元。由此可见，七折最低利率比八五折优惠利率每月还款额少385.9元，共节省利息支出约92608.5元。 　　 　　抑制新增购房需求 　　链家地产认为，一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位、六成以上购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群推迟购房。 　　同时，将可能发生需求无力入市与房源抛售并举的现象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整个房产市场来说，新增需求迫于成本压力难以入市，发生整个交易市场跌入谷底的情况。 　　政策 2 　　两年以上普宅转让免征营业税 　　出台时间：2008年12月20日 　　期限：暂定执行至2009年12月31日 　　解读：根据国办发[2008]131号，二手房交易中，营业税征收范围从证满五年改至证满两年，对于两年内的次新房，营业税征收的标准也由之前的评估价全额5.5%改为按买卖差价征收5.5%。 　　关注度：★★★★★ 　　 　　百万房产税费最高增5万多 　　假如该政策不再续期，产权证未满五年的次新房都受影响，房屋总价越高，则增加的税费越多。我们假定的情况是原购买价为现在出售价的50%，而且交易是按照贷款全额纳税，那么出售价为100万的5年内次新房，增加营业税为2.75万元至5.5万元；出售价为150万的5年内次新房，增加的营业税费为4.125万至8.25万；出售价为200万的5年内次新房，增加的营业税费更高，为5.5万至11万元。而五年以上的房产，由于交易时需要缴纳的税费中只有契税和个人所得税，并不涉及营业税，所以不受影响。 　　 　　初次置业者购房受限 　　"营业税年底到期后可能不再续期的消息，从9月份就开始传了"，美联物业市场研究部总监张大伟如是告诉记者，近期楼市成交量呈上涨之势，而房源挂牌量也出现明显增长。随着接近年底，这一比例还有继续上升的可能。目前，对于营业税优惠是否会续期，业内看法不一。如果到年底该政策不再续期，那么从影响群体来看，交易成本的增加将主要影响初次置业群体为主的刚性置业群体。　 政策 3 　　松绑改善型二套房贷 　　出台时间：2008年12月20日 　　期限：暂定执行至2009年12月31日 　　解读：根据国办发[2008]131号，在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平的居民，再申请贷款购买第二套普通自住房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例为20%。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。而优惠出台前，所有的第二套房的首付一般为四成，利率为基准利率的1.1倍。 　　关注度：★★★★ 　　 　　百万房产可省利息20多万 　　首付方面的差别比较明显，一套纯粹用于改善居住条件的第二套普通自住房，总价100万元，首付款最低为20万，比优惠政策出台前的40万减少了一半。 　　贷款情况变化也较大，假设需要贷款80万元，以等额本息还款法贷款期限20年，如果是按七折最低利率来算的话，每月的还款额是4915.7元，而利息总支出是约379773.3元；如果是按1.1倍利率来算的话，每月还款额是5981.18元，利息总支出是约635481元。由此可见，七折最低利率比1.1倍二套房贷利率每月还款额少1065.5元，共节省利息支出约255707.7万元。 　　 　　加大升级置业者的购房压力 　　由于当前对于第一套房产的人均面积很难审核和界定，二套房贷执行又在逐渐缩紧，因此贷款购买第二套房实际上基本都按1.1倍利率执行。"链家地产"市场研究部认为，改善型二套房利率执行的相对严苛以及四成首付的较高要求，让升级置业者的购房压力加大，这直接体现在交易市场，就是90-120平米升级置业群体较为集中选择的中档户型成交格局缩小。 　　政策 4　 契税等税费税率下调或减免 　　出台时间：2008年10月22日 　　期限：无明确限定 　　解读：根据财税〔2008〕137号，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。优惠之前，140平米以下普通住宅契税为1.5%，140平米以上非普通住宅契税为3%，优惠出台后，90平米以下可以只交1%。优惠前印花税买卖双方要各付0.05%，政策出台后若买卖双方都为个人，可以免印花税。 　　关注度：★★★☆ 　　 　　百万房产仅省6000元 　　如果是首次置业，购买一套总价100万的房子，在优惠政策出台前，需要交纳1.5%的契税，即1.5万元，还需0.1%的印花税即1000元，而在优惠期内，需要缴纳1%的契税即1万元，无需缴纳印花税和土地增值税。 　　 　　影响心理而非实际交易 　　"虽说契税优惠到期将增加购房者成本，但鉴于首次置业者多为自住型，增加0.5%的契税对其不会产生较重负担"，麦田房产营销总监吴存胜认为，契税优惠政策动向对于未来市场影响不大，更多可能在心理效应，若取消此优惠，可能令购房者从心理上产生对于未来政策层面的猜测，从而影响到购房信心。 　　政策 5 　　卖经济适用房再买房契税按差额 　　出台时间：2009年1月23日 　　期限：无明确限定 　　解读：居民将经适房，危改回迁房、集资建房等上市出售后1年内，如果按市场价购买住房，或者此类住房出售前1年内已按市场价购买住房的，参照"公有住房上市出售实施办法"缴纳契税。经适房家庭如果出售自己的经适房，1年内再购买商品房，将按新购商品房与出售经适房成交价的差额缴纳契税。 　　关注度：★★☆ 　　 　　按差价的1.5%交契税 　　如果按照50万卖掉经济适用房一年内再买价值150万商品房的，就按差价100万元来缴纳契税1.5%，合计1.5万，而如果没有这个优惠政策则需要缴纳2.25万，这一政策优惠了7500元。 　　 　　涉及范围小影响有限 　　美联物业研究部总监张大伟认为，这一政策延期与否对市场的影响有限。首先，契税按照成交价的1.5%计税，即使按照商品房标准纳税，一套房产交税也在2万以内。其次，在经济适用房交易中因为需要缴纳成交价格10%的综合地价款，所以实际纳税总额较小，对市场的影响也不会很大。 　　政策 6 　　土地出让金延期支付 　　出台时间：2009年1月22日 　　期限：无限制期限 　　解读：对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，在不影响土地市场公平竞争的前提下，受让方由于困难不能按时付款的，市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6个月。 　　关注度：★★★ 　　 　　房企资金链或再度紧张 　　在北京政府推出的十五条优惠政策中，土地出让金可延期支付的宽松政策也对开发商形成了利好。中国不动产研究中心研究人员指出，在全球金融危机的大背景和房地产行业周期性调整的形势下，这项政策极大地缓解了开发商的财务压力，帮助开发商较为平稳地度过了行业的"寒冬"。土地出让金延期支付既可以帮助开发商暂时缓解资金压力，降低财务风险，同时，也促进部分有实力的开发商敢于拿地，在行业调整期做好土地储备，以待行业复苏时更有竞争力。如果停止执行，拿地较多的房企有可能再度面临资金紧张的情况。　 政策 7 　　"限外令"暂时松绑 　　出台时间：2009年1月22日 　　期限：至2009年12月31日 　　解读：暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。 　　关注度：★★★

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