房地产：量增价升的背后——政策之惑

价升量增的背后： 　　10月我们跟踪的24个重点城市中部分成交量的增长略超过市场的预期，部分二线城市成交量的增幅比一线城市更为显著。我们认为主要是前2月观望的需求进入市场、政策红利到期的预期对市场的共振作用引起的。价格方面，从有一手房价格数据的9个城市看，大部分房价保持了继续上行。杭州、苏州、合肥、福州、长沙房价有所上涨，天津、深圳、宁波呈现冲高回落，昆明则下跌明显。库存方面，但经过10月成交的消化后，多数城市10月库存重新调头向下。一方面显示需求的增长，同时也反映出新增供给有限。 　　政策之惑： 　　目前市场对即将到期的政策红利特别是首套房7折利率优惠是否延续的预期仍不明朗，但在近期似乎趋向谨慎，预计最快11月或者在12月中央经济工作会议政府可能会对此有一个较明确的指示。房地产板块股价的走势受制于政策之惑，目前没有明确方向。关于政策问题，我们与部分开发商、研究机构等作了些探讨。总体来说，对于首套普通住房7折利率优惠还是偏乐观的(有部分研究机构预期可能会提高首套房首付成数)，而其他政策优惠普遍判断是收紧或取消。 　　土地市场：进入供应旺季： 　　10月土地市场进入传统的供应旺季，10月全国60个重点城市共推出住宅类用地(含住宅用地的综合性用地)386宗，环比增加9%；推出住宅土地面积2954万平方米，环比增加24%。相应的，土地成交量也相应上升。住宅用地成交楼面地价从9月的高点2691元/平米降至2165元/平米，从微观面看，地王频出的现象在10月有所消退。 　　重点公司销售情况及新增供应情况： 　　保利10月销量继续保持高增长，万科在今年前3季度可售资源相对不足的状况似乎有所改善，据了解，公司在11-12月将有部分在今年2季度开工的项目入市。金地和招商地产的销售量则表现平稳。 　　供应方面，我们认为11-12月供应相对于成交量仍将偏紧，可能无法释放出较多的新供应量，这点是有别于市场的看法。相应的，短期内房价有继续小幅上涨的动力。 　　投资建议： 　　在政策红利将何去何从尚未明朗之际，我们判断，房地产市场的运行状况可能表现为：成交量继续运行在高位，供给短期内难以大幅增长，价格仍有小幅上涨的动力，短期内行业的供给、需求、价格这些基本面因素向好。政策的走向是短期内股价的重要影响因素。 　　部分二线城市由于市场成熟度低于一线城市，而经济发展前景良好，普通居民住宅购买力高于一线城市，当地市场有较高的潜力，我们预计二线城市成交量将会有持续较好的表现。 　　投资者可以关注业绩确定性较高的一线城市地产股和未来业绩有较高增长潜力的二线城市上市公司。如：华丽家族、招商地产、苏宁环球、北京城建、亿城股份等公司。

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