叶檀：中国楼市进入轨道交通概念升值炒作期

货币推动型的不理性市场有两大特色。一是上涨幅度大，二是概念炒作疯狂。 　　2000年科网泡沫崩溃之前，美国所有的科网股不论企业质地如何，赢利前景如何，全都鸡毛上天。目前我国的房地产市场类似于当年的科网泡沫，进入轨道交通概念升值的炒作期，甚至尚在规划中的轨道沿线，房价已经大幅上涨。 　　在网络上粗粗搜索，扑面而来的是如下标题：《济南轨道交通建设工作全面启动 将助力周边房价》、《莞惠轨道交通建设提速 "轨道地产"效应开始凸显》、《北京房价与轻轨并进 轨道助房价涨20%》、《轨道交通、高架建成或掀合肥楼市新一轮风暴》，东西南北都进入一轮轨道交通的热炒期。 　　轨道概念房产的升值幅度极大，投资者群集而至。2002年，北京轻轨在尚未建成的情况下，昌平区的房价从2600元/平方米迅速升到了4300元/平方米。目前，北京市在运行的轨交线路共有9条，从现在起到2015年，北京将力争每年开通一条新线，2010年北京地下铁路运营总里程将达到300公里，2015年达到561公里。而随着每一条轨交线路的开工建设，周边房价也随之上涨，如今北京五环以外凡是轻轨沿线的房产价格都已攀升到1万元/平方米以上。一般说来，一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%至20%的上涨；而轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均一套房会有300元/月至500元/月的上涨。尤其是在一些原来轨道交通缺乏的区域，对房产价值的提升作用会更大。 　　上海同样如此。以上海已规划的将连接市中心与嘉定区的轨道交通11号线为例，向西延长至江苏昆山花桥，是国内首条跨越省域的轨交线。嘉定区域的部分项目的售价已冲破2万元/平方米，而昆山房价也开始上涨，昆山花桥的"中字花苑"突出11号线的辐射效应，房价为5800元/平方米，另一号称房价仅为"上海四分之一"的楼盘表示，在阳澄湖安家仅3980元/平方米起，昆山楼盘借养老与轨道交通东风，开始上升。另外如迪士尼概念、临港新城概念，每个新规划的出炉，都带动了房价的一波强劲上涨。 　　以概念支撑的价格上涨无法持久，如果说大城市轨道交通的溢价还有一定的理由，随着轨道交通的辐射，整体的产业、商业、医疗卫生等设施将会跟进，而一些中西部城市一味炒养老、健康等楼盘概念，更加虚无缥缈。郊区上万元的房价包含炒作因素，使刚性需求购房者甚至买不起郊区的房子。 　　从科网泡沫、日本房地产泡沫的历史来看，一些真正性价比好、质地好的企业和楼盘将会沉淀为大企业，给投资者带来长期的稳定回报，但大多数企业和楼盘将随着泡沫的消退而消退，给投资者与宏观经济带来一地鸡毛，央行不得不发行更多的货币支撑泡沫。 　　楼市与股市一样进入概念炒作期，风险极大，政府有必要确定规划，而市场更有必要保持清醒。

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