房地产：2010年上半年看政策 下半年看出口

上半年看政策。刺激政策的"留"与"退"是主导今年年底和明年上半年地产股投资的重要因素，我们认为中央政府对地产的态度短期不会发生转折，也即效力最高的中央层面政策短期不会退出，地产股在今年末和明年初会有一轮超政策预期的行情。 　　下半年看出口。明年下半年地产面临的因素似乎都不如今年，如供给、政策支持力度、金融环境等，应该把超预期因素的关注重点落在出口。出口对地产的影响从两方面考虑： 　　一是收入增长提升购买力。首先我们想明确的一个观点是富裕家庭收入增长对住宅有效需求的提升要高于低收入家庭。占全社会财富70%以上的家庭恐怕才是住宅市场中的真正有效需求，而沿海地区以出口产业为主要收入来源的家庭无疑是这部份有效需求中的重要因素。如果出口恢复超预期意味沿海地区的个体经营者的收入水平会大幅提高，而09年这部份阶层是比较惨淡的一年，明年如果出口出现明显恢复，这部份家庭收入水平会发生巨大反差。这部份阶层的购买力得到重新恢复，考虑其较强的投资购房意识，可能会成为明年地产超预期的重要因素。 　　二是出口增长连锁带来升值压力对流动性的影响。一般而言，出口的快速回升伴随贸易顺差，意味私人部门的自主交易将形成对外汇的过度供给，本币出现升值压力。因此为稳定汇率，央行必须在公开市场买入外汇来吸收过度供给。这样交易的结果是中央负债中现金增加或商业银行在中央银行的存款增加，结果会导致基础货币数量上升。如果央行不采取冲销措施，最终将增加市场流动性，流动性增加将对有典型货币特征的房地产行业构成支撑。出口恐怕是明年唯一能对地产构成超预期的因素。 　　投资思路。我们提供五条投资思路，部份存在交集的公司可能是更好的选择。 　　路线一：长期整合优势公司。万科、招商地产、保利地产、金地集团。 　　路线二：价格上涨推动业绩。冠城大通、北京城建。 　　路线三：业绩锁定率高。大连友谊、冠城大通、北京城建。 　　路线四：地方市场将强于全国的区域龙头。华发股份、大连友谊。 　　路线五：基本面或管理目标出现重大变化。安徽水利、昆百大、南通科技。

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