房屋一级市场契税应改在销售环节征

根据契税暂行条例,房屋买卖、赠与和交换,应课以契税。纳税人为购买方。纳税义务发生时间,为纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天。目前,绝大多数地方,都在房产证变更前征税(不缴税,房管部门就不予变更)。这一做法的优点:一是购买方作为纳税人,有房产作标的物,便于征管,“跑了和尚跑不了庙”;而将卖方作为纳税人,因卖方流动性大,难于跟踪,容易流失税款。二是房屋是特殊商品,交易双方必定变更房产证,在房产证变更环节征税,“抓住了要害”,既稳妥,又有效率。 　　条例规定在房屋二级市场非常有效,尤其非常适用于个人之间的交易。但是,对房屋一级市场来讲,房屋开发商(销售商)向居民出售房屋就遇到很多问题,给具体征管工作带来了麻烦。 　　一是因手续不全,拿不到房产证。一手交钱,一手交房,并拿到房产证,这是最理想的买卖方式。但是由于绝大多数房屋是预售,实际情况往往不是这样。尽管钱交齐了,房也住上了,但常因开发商的土地、城建、规划、设计,以及质检等手续不全,或者违反了某项政策、规定,或者没交足费,被有关部门卡住,办不了房产证。这种情况在县区一级尤为普遍。 　　二是因按揭等原因,长期不办房产证。开发商、银行为购房者提供便利,创新按揭等促销措施,开发商暂时办不了房产证;而购买者为了减轻支付压力,也并不急于办理产权手续,甚至不愿意办理产权手续。 　　三是对小产权房难于征税。尽管小产权房同样是房屋交易,但是,土地、房产、建设等政府部门,谁都不给、不敢给小产权房发证。所以,无法按照产权变更证明征税。 　　四是征管机关直接向购买者征税更困难。购房时,购房者就已东借西凑,向银行、公积金贷款等,很少有人考虑到要缴契税。房子一到手,其他税费就难办了,法院都不能变卖个人住宅,又有谁敢封人家的房子呢?所以,很多费用,例如取暖开口费、燃气开口费、维修基金等,都是在售房时,或者交房前缴齐。 　　从以上可看出,现行房屋契税政策,在房屋一级市场中征收,设计得并不完善,有改进的空间。因此,应当改进现行房屋契税征管办法:将房屋一级市场的契税,改在销售环节征收,按照房屋出售价格计算契税,并统一由开发商缴纳(代缴);契税凭证,应作为房管部门办理房产证的必要条件。相对地,由于开发商要缴纳营业税、所得税等,如果一并缴纳契税,会核算得更准确,征收得更彻底,征管成本也更低。

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