业内分析:地王年底再涌 房价预期或调高

美联地产市场部总监张大伟告诉笔者,顺义别墅龙湖滟澜山的一位业主,因准备移民出国,11月初将自己5居350平米的别墅在美联物业中央别墅区分行挂牌740万。11月20日顺义新地王诞生的当天下午,该客户将自己的挂牌价格提高至800万。      业内人士根据新地王的容积率和楼面地价判断,新地王出售价格应为每平方米5万元以上,而目前该区域天竺二手别墅价格仅为每平方米2万元至3.5万元左右。      与美联地产一样,区域内的中介公司员工在随后几天,除了接待大量新增的购房客户,大部分的工作是接房主修改房价的电话。      被推高的房价      国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时表示,房企之所以有能力大肆拿地,地王屡现,与充足的流动性有关系。据国家统计局1至10月房地产资金来源数据分析,2009年的房地产企业,资金相对宽裕,其中很大成分是政府的贷款支持,尤其是国企,获得资金的渠道较宽。      邹晓云分析说,“市场上钱太多,不仅是银行贷款,还有国外热钱,这些钱相当一部分没有进入实体经济,而是流入了虚拟经济,一部分钱流入到土地购置中。”      顺义高价地诞生后,北京将陆续有一些“重量级”地块入市。根据北京土地储备中心显示,朝阳公园地块和奥运南区商业地块已开始挂牌,中服地块也有可能在2009年底入市。亚豪机构研究人士判断,接下来即将拍卖的地块将比顺义地块价格更高。北京“地王”记录很快将被改写。      一项数据,可以从侧面佐证高价地的频繁诞生。亚豪机构提供的研究数据显示,2009年以来,土地开发投资激增明显,前三季度北京的土地开发投资总额达35.6亿元,与5年来全年的历史最高水平相当,但土地购置和开发面积却居于历史低位。这与2009年来土地市场过热、高价地频出有直接关系。价格升高的同时,土地出让面积却位于历史低位。      地价上涨的预期令市场普遍担忧房价会进一步上涨。今年7月,国土资源部公布的房地产项目用地地价专项调查结果显示,620个案例地价占房价比例平均为23.2%,但该报告刚刚公布就立刻引起行业协会的异议。      中房协副会长兼秘书长朱中一接受采访时公开表示,有两个关键问题必须要指出:一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格有时间差。二是土地增值税也很重要,它肯定是跟地价密切相关的,所占比重较大。在国土资源部公布的地价中,缺少计算土地增值税。      邹晓云认为,由于“地王”一年后甚至几年后产品才能入市,对市场更多是心理上的影响。现实是,区域地王产生后,对周边房价的影响。例如地王频出的北京广渠路地段,广渠路10号地诞生后,该区域一二手房价均迅速上涨。21世纪不动产门店经理称,有的房主挂牌价一周内二手房每平方米上涨了3000元。首城国际的价格已由年初的每平方米13000元涨至21500元,计划于2010年2月推出的时代帝景预计开盘价格也在每平方米25000至30000元之间。      亚豪机构认为,地王的出现,不仅导致开发成本的增加,形成了房价预期上涨的走势,同时对周边项目的在售价格起到了直接支撑的作用。     地价拉动房价在减弱？      绿城集团（03900.HK）董事长宋卫平近日在绿城秋季恳谈会上表示,今年一些地块是“咬牙切齿”拿下来的,尤其是苏州“地王”。但高价地意味着城市最好的土地资源,也意味着更高的利润。      能够影响开发商拿下高价地的最重要因素是市场预期。2009年,一线城市房价快速蹿升。例如,京城3月新开盘项目的开盘均价仅为每平方米11066元,10月新项目的开盘均价达到每平方米16363元,房价上涨非常明显。其他城市如上海、深圳、广州等房价也是快速上涨。房价上涨极大地增强了开发商对后市的信心,资金的充裕也引发2009年地王大战。北京、上海等地,地王竞相出现,广渠路15号地以40多亿被中化方兴拿下,上海长风地块被中海集团以70多亿的高价摘得。      但在广发证券分析师沈爱卿看来,这更像是一场博弈。开发商之间、开发商与政府之间和购房者的博弈。新地王的产生,得以让老地王解套。      左右房价上涨的因素有很多,地价只是其中之一,但地价和房价相互作用的螺旋已然形成。一种变化已经悄然发生。      9月7日,北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司以22亿拿下房山长阳地块,楼面地价每平方米6445元。地块总建筑面积34.1万平米,其中含16万平米、限价每平方米5500元的限价房。此前房山的最高楼面价也不超过3000元。      房山地王出现后两周,美联地产市场部做了一次调查,结果显示,90%的接受调查者认为“楼面地价高得不真实,现在房价这么高,不一定推高周边房价”,只有10%的网友认为“房价可能还要涨”。市场成交情况也验证了这一调查:房山的二手房市场并没有因为地王的出现而价格猛涨,甚至在银监会的84号文（为整治二手房阴阳合同出台）正式实施以后,房山二手房价格出现了2%左右的下降。      广渠路、通州、大兴等地区均出现了相似现象:地王诞生后,周边楼盘普遍提高售价,房价先是急速上涨,然后进入滞涨阶段。在局部区域,房价不仅不一定被地王拉动继续上涨,有时反而使大量的业主加价抛售房源,而市场出现明显观望。      美联地产总经理白纪远认为,地王特别是郊区地王的提价作用已经越来越弱,房山地王便出现了地价飙升而成交缩量的情况。局部区域房价即使绝对值不高,但在相对前期价格已上涨40%以上的情况下,地王需要拉动的房价已经不是原来的一头牛而是一头大象。

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