房地产信托“发烧” 监管层送上“冰袋”

信托公司所扮演的房企直接融资主力军身份，正在被监管层关注。 　　11月中旬，上海6家信托公司几乎同时收到了上海银监局《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)。在本报记者多方询问下，获得了此《通知》的主要内容。《通知》对信托公司开展的房地产信托业务给予警示，要求信托公司防范房地产风险，防止畸形业务扩张。 　　虽然《通知》并未对信托公司的房地产业务施以高压，但监管层已开始未雨绸缪。上海一家信托公司内部人士对本报记者透露："10月中旬，银监会曾知会各家信托公司，谨慎房地产项目融资，不但要严格遵循政策，并且有义务求证融资地产项目的真实资金状况。" 　　上海银监局之外，各地银监局虽未下发警示房地产信托业务风险的通知，但已有所动作。本报记者获悉，河南某地产信托融资的审批计划遭到当地银监局拒绝。 　　"目前的政策只是温和性的，但随着房地产风险的加剧，不排除明年年初会出台更为严厉的措施。"上述信托公司内部人士表示。 　　风险警示 　　"在当前房地产市场波动较大、房地产行业短期内仍存在一定不确定性的情况下，房地产信托业务可能面临新的风险。"《通知》明确表示了当前房地产信托潜在的风险。 　　这一点得到了信托公司的认同。中诚信托有关人士表示："一般一个产品的周期不会超过两年，所以我们非常关注短期风险。" 　　上述信托公司内部人士透露，《通知》除了要求信托公司关注宏观经济政策变化外，还强调应对房地产业务的管控能力进行提高，尤其是资金的运用监管。 　　"《通知》进一步要求信托公司在开展新的房地产信托业务时，要审慎选择交易对手，严格把好合规管理关和风险控制关。并进一步做好存续房地产信托业务的后续尽职管理工作，排查风险隐患，密切跟踪房地产开发项目运行情况和即将到期房地产信托项目的兑付准备情况等。"该人士透露。 　　上海国际信托内部人士认为，今年下半年以来热情高涨的房地产投资业务，是引发此《通知》的关键。 　　"在今年年底房企融资需求旺盛时刻，监管层不希望信托公司为了利润而过于扩张房地产信托业务，防止房企利用信托平台盲目融资，违规挪用资金。"该人士表示，每到年底，出于投资、做账等需求，在难以获得银行贷款时，往往会出现一些房企的信托"过桥融资"。 　　关于《通知》下发的时间考量，上述信托公司内部人士表示，房地产市场受宏观经济以及货币政策的影响最大，现在一边是房企投资冲动所带来的地王竞赛以及泡沫担忧，一边是短期内仍然难以明朗的宏观政策，这个时候上海银监局下发《通知》是让信托公司更有风险意识。 　　热情难减 　　尽管短期风险已尽人皆知，但从今年在房地产业务上的表现来看，信托公司仍难以抑制逐利冲动。 　　今年下半年以来，房地产信托规模迅速飙升。用益信托工作室数据显示，今年7~10月，房地产信托产品的发行始终处于强势状态，连续4个月产品发行规模位列各投资领域之首。 　　作为信托投资领域的"三驾马车"之一，房地产信托一直是信托公司的重要业务，支撑着信托公司的经营业绩。 　　上述信托公司内部人士透露，仅集合信托中的房地产投资就已经占到了该公司总投资的10%，倘若再加上单一信托中的房地产投资部分，这一额度将更大。"我们房地产信托的投资力度在上海还不是最大的。" 　　虽然规模为10%，但给其带来的业绩贡献远远超过10%。"在2008年房企融资最为饥渴时，信托公司对很多项目的投资回报率直接要求20%以上，有的甚至高达30%。"该人士说。 　　他表示，现在要求的房地产信托回报率，只有万科等大房企才有可能比较低，其他中小房企的项目仍然要求较高，当下房地产业务的投资回报率仍大大高于其他领域投资。 　　在这样的利益诱使下，这些早已荷包满满的信托公司不仅纷纷加强房地产信托业务，甚至开始图谋做大地产投资。 　　据了解，平安信托分别与金地集团、绿城集团签订了3年100亿元和150亿元的战略合作意向，中铁信托与蓝光地产签订了20亿元的战略合作意向。据统计，今年第三季度，仅信托公司对开发商大规模的战略投资已达540亿元。 　　"信托公司很难舍弃利润诱惑，这也是监管部门屡次警示房地产风险但很难改变现状的原因。"普益财富信托部研究员赵杨表示。 　　上述信托公司内部人士则表示，只要银监会没有明确的禁止举措，房地产信托业务在今年年底明年岁初仍将继续火热。

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