房贷优惠政策去留引业界学界热议

11月24日，北京市民闫先生向《民主与法制时报》记者抱怨："不知道还要不要再观望下去，一旦错过了房贷优惠政策，买房就更成问题了。"近日，上海、广州、南京、杭州等地方政府已经率先放出信号：二套房贷政策将陆续收紧。房产市场和优惠政策 "蜜里调油"的好日子或将提前结束……房贷优惠政策将要取消的传闻使部分居民选择提前买房，追赶所谓的购房"末班车"。为了搭上这趟"末班车"，上海、北京等地楼市在10月底、11月初出现了"集中成交"的现象，已经买了房、享受了优惠政策的市民也开始在网上讨论："我的房贷怎么办，是继续7折，还是随之升高？" 　　官方态度：房贷优惠不会取消 　　总结关于现行房贷优惠政策将取消的各种报道，其依据大致分为：一、官方文件规定。有人指出在2008年12月发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中有"以上政策暂时执行到2009年12月31日"；二、业内人士透露银监会已经内部通知各银行收紧房贷；三、事实上一些银行现行房贷政策正在悄悄收紧。 　　11月中旬，南京同时出台了三项公积金贷款新政，限制二套高档房贷款额度。上海市银监局下发通知强调二套房贷的相关监管要求，而北京除加强对二套房贷的管理外，二手房商业贷款业务也开始全面收紧。 　　与此同时，在银行方面，建设银行除首付4成仍可享受7折优惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的优惠利率；招商银行南京分行则表示，首套房贷可享受8折优惠，而二套房贷利率则上浮10%。 　　11月22日，《民主与法制时报》记者调查发现，目前，几家银行确实收紧了房贷政策，如，建行银行北京分行在执行最低首付两成、利率7折优惠基础上，表示各支行可以根据贷款人的信用记录、还款能力、购房面积等决定具体的优惠幅度。如房屋面积90平方米以上的首付须为30%。 　　对于非改善型两套或两套以上购房，建行实行细分化的政策，申请优惠更为严格。招商银行北京分行对非改善型两套或两套以上购房者实行4成首付，贷款在基准利率基础上上浮10%的贷款政策。 　　而业界专家认为，年底房贷申请从紧的情况每年都存在，其原因是银行经过一年前几个月的贷款业务，到现在已经完成了当年的信贷任务。到第二年年初，房贷申请会转向相对宽松。 　　11月14日、15日，银监会副主席王兆星、蒋定之就此通过媒体连续表态，称一套房和二套房的房贷优惠政策均不会取消。高级地产战略顾问许子枋认为，这是一种信号，表明中央在未来一段时间还会维持适度宽松的房贷政策。 　　许子枋还预测，房贷政策收紧为时不会太久，但不会是一步到位的全面收紧，而是采取渐进的、分区域的方式逐步收紧，直到基础经济的复苏得以稳固，房贷政策才会直接针对高房价泡沫撒出杀手锏。 　　专家分析：首付可能有微调 　　《民主与法制时报》记者也就此采访了中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇，郭田勇认为：中央的房贷政策方向不会变，更多的应该表现为对之前政策的延续和重申。具体而言，很可能在首套房贷方面，住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍不变；最低首付款比例为20%不变，这也是保证居民基本住房需求的要求；在两套以上(包括两套)房贷方面，则会实行从紧政策，重申首付4成，利率为基准利率1.1倍的底线要求。 　　房贷优惠政策将取消传闻已经引发了部分购房者的心理恐慌和盲目决策。一些居民为了赶上房贷优惠政策的末班车而提前购房计划、降低对房子的地段、周边配套等要求。 　　"去附近的交行咨询后发现，房贷申请条件明显变严了。"11月24日，北京闫先生告诉《民主与法制时报》记者，已经初步决定在东四环的华纺易城买一套房子，"不想再等了"。和闫先生情况类似的人很多也选择了加快执行购房计划，在年底前把房子买到手。 　　房屋成交量短期内会有一定的上涨，上海中原地产房产经纪公司王先生侧面印证了居民在房贷政策传闻刺激下的购房行为。这段时间购房的人比较有群体特点，多为年轻人，经济能力不够，又急着买房成婚，属于自住型住房消费。 　　11月24日，接受《民主与法制时报》记者采访时，民生银行北京分行相关人士表示，现在银行尚未接到来自银监会或央行的任何房贷政策调整通知。但该人士预计，如果国家出台新的房贷政策，调整主要会在利率方面，首付多半还会延续现行政策。 　　"政策收紧应该会更多表现在两套以上(含两套)住房上，首套住房和改善型住房预计还会实行最低二成首付。"郭田勇表示了相似的看法。 　　坊间声音： 　　权威部门应统一说明 　　居民赶搭房贷优惠末班车的另一种考虑是：现在购买住房，房贷政策调整后自己仍然可以享受现有的利率优惠。 　　就此，建设银行北京分行工作人员11月24日告诉记者，房贷政策一向是由银监会和央行制定的，如果他们出台了新的房贷政策，涉及到利率的变化，银行一定会执行新政策。即使是现行政策下办理房贷业务的居民，到时也需要按新的利率来计算之后每个月的还款额。另一个现象是，在银行与购房者签订房贷合同时，一般会写明执行浮动利率。 　　既然是央行的政策决定并改变着居民具体还款时的利率，一些居民希望趁着房贷优惠的时机与银行签订房贷合同，试图规避以后可能面临的高利率无疑是不现实的。 　　房贷优惠政策将取消的传闻带来的另一个明显现象是：二手房市场火热。其原因也可归结为相当一部分居民对房贷优惠政策取消的传闻存在心理恐慌。 　　11月24日，有业内专家表示，目前二手房市场的现状是房屋持有者出于规避风险的考虑急于出售房屋，房源增加后，不少房产中介公司纷纷挂出"本周必看，本月必卖"之类的广告，加大二手房销售力度。居民的心理恐慌为市场利用，一些人成为了二手房购买者，但他们的决策往往不够理性。 　　而事实上，据上海中原地产房产经纪公司王先生透露，现在的很多二手房销售广告，其实是房产中介玩的推销噱头，面对不断攀升的二手房房价，购买者很多时候不能得到真正的实惠。 　　王先生建议购房者，还需理性购买，打好这场心理战，不要盲目跟风。 　　对于当前状况不明的房贷政策走向，郭田勇主任认为，需要由权威部门做出公开统一的说明，结束现在的混乱局面。 　　政府对首套住房的优惠政策不会有调整，从这一立场出发，郭田勇也对急于买房的人提出建议：买房子是一笔大的投入，购房者还是要从自己的需要出发，理性消费。不要因为对房贷政策传闻的恐慌而盲目购入，被市场利用。

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