地产板块云开雾散 挖掘业绩弹性大的公司

2010年上半年积极进攻 　　通过市盈率和市净率过去3年的纵向比较发现，房地产板块估值水平总体处于历史的较低区间。综合行业基本面的分析，我们认为房地产板块估值未来还有上升空间。 　　2010年上半年市场将继续2009年以来的新一轮周期繁荣，在政策相对平稳的情况下，由于市场供不应求，房屋成交量可能将出现较大幅度的增长，房价亦可能保持小幅度上涨。因此，2009年4季度至2010年上半年，我们建议超配地产股，房地产行业将强于大市。这一阶段的股票配置策略应该以积极进取为主。 　　首先建议关注充分享有行业周期成果的龙头公司。在一个行业处于上升周期的时候，相比其他中小房地产企业，全国布局的全国型龙头公司无疑将最大程度地享受行业上涨周期的成果。从这个逻辑出发，我们推荐房地产行业的龙头企业，如万科、保利地产、金地集团和招商地产。 　　其次建议关注迅速成长的区域龙头。二线区域性地产公司由于目前规模相对较小而更具成长性，其中个别公司甚至有望成为新的全国性龙头公司。相关的公司我们建议关注华业地产、华发股份、苏宁环球、首开股份、建发股份、大连友谊、福星股份等。 　　下半年，我们认为，由于销售量增速开始放缓，行业政策调整将对市场形成较大压力。而从历史来看，房地产政策对市场造成的预期影响很大，或者说市场预期对政策有充分的弹性。因此，此阶段我们建议标配房地产股，房地产行业将同步于大市。在此阶段，抗风险将显得尤为重要。(中原证券 吴剑雄) 　　整理结束 地产股有望重拾升势 　　□中证证券研究中心 张泰欣 　　12月2日，地产板块表现抢眼，申万地产指数涨幅达2.53%，在23个一级行业中排名第二。我们认为，在经历了较长一段时间的整理之后，地产股有望重拾升势。投资策略方面，我们仍维持之前看好二三线城市地产商的观点；品种方面，除了相应的区域性地产龙头公司外，我们建议关注三季度以来被低估的京能置业、信达地产等。 　　整理态势或将结束 　　回顾今年以来地产股的走势，7月份成为明显的分水岭。上半年申万房地产板块整体涨幅达134.97%，在23个一级子行业中排名第二，同期A股的整体涨幅为65.62%。正是由于地产、有色等高β特征行业的带动，才使大盘接连创出新高。三季度以来，经过宽幅震荡，市场风格出现了明显的转化，零售、家电等α特征明显的消费行业接过了引领大盘的接力棒，而地产股涨幅则连续4个月低于大盘，并在23个一级行业中排名靠后。我们认为，除了技术性调整的因素，这段期间地产股滞涨的重要因素就是政策预期的扰动和交易量的拉锯调整。近来中央政治局会议的定调及主要城市成交量的回转在一定程度上化解了前期滞涨因素的影响。在宏观政策稳定及成交量高位延续的带动下，未来地产公司将继续保持高增长的业绩态势。 　　从市场指标看，近来地产板块成交活跃，也体现出市场对未来地产股走势信心的加强。12月2日，申万地产板块成交金额达297.8亿元，比前一日(12.1)提高了35.72%；成交占比为8.85%，比前一交易日(12.1)提高了25.18%。其实从11月以来，房地产板块的成交占比就处于上升通道，目前的成交占比已超过历史均值上限。从换手率看，截至上周，按整体法算，申万地产换手率为3.43%，已连续两周高于历史均值上限，虽然与其他板块比，房地产的换手率仍不位于前列，但纵向来看，目前的换手率已充分体现出交易的活跃。我们认为，从市场内生的调整看，前期房地产板块整理的态势基本结束，随着基本面的继续支持，地产板块有望结束整理，重拾升势。 　　价稳量稳 业绩仍将高增长 　　从主要城市库存去化速度看，目前一线城市的去化速度正在加快。截至上周(11.28)北京、上海、深圳的去化速度分别为14周、3周和16周，去化速度仍在加快，从可售面积看，一线城市总量继续回落，供应紧张的局面在年底不会改变。供应的刚性、需求的扩张、地产商充裕的财务状况决定了未来房价下调的可能性较小，我们注意到近来一些城市的新房成交量及二手房成交量又有明显的上涨，这说明目前的高房价并没有完全扼杀需求增长的空间。 　　从销售增速与CPI的走势看，在CPI尚未出现高点前，销售面积增速仍将保持稳定向上的态势，因此在明年温和通胀的假定下，房地产市场整体的成交量不会有大幅的萎缩。而价格调控，目前已成为各方关注的焦点。我们认为，价格大幅下跌的可能性不大，未来地产市场更有可能是价稳量稳的态势。 　　在此假设下，地产公司将继续保持业绩高增长的态势。由于会计和土地周转因素，明年一、二季度，不排除一些超预期增长的地产公司。我们看好二三线城市地产市场成长的空间，并认为未来这些城市交易量的增长将会极大地带动明年房地产的开发投资增速。同时，也建议投资者关注三季度以来财务上明显被低估的地产公司。 　　挖掘业绩弹性大的公司 　　由于前期购地成本及开工项目尚未预售等因素，造成了部分公司每股收益较低，甚至业绩为负的情况，京能置业、信达地产就是其中典型的两家。随着明年开工项目的结转及新的项目开始预售，我们预计这些公司的业绩将会有超预期的增长，反映在EPS上也会有较为明显的提升。 　　对于京能置业，公司主要储备项目北京棉花片B-3、银川项目等将会在明年开始陆续结转，这将会使其结算收入有大幅增长。对于信达地产，公司目前项目储备已达630万平米，分布于长三角、青岛、海口等地，其中公司在海口的院士村项目总计33.1万平米，并将于今年底至明年竣工销售，得益于海南国际旅游岛规划，我们认为海南项目将会在短期给公司带来不错的收益。

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