土地“限大令”威力有多大:中小房企获得机会？

一条有关限制单宗土地出让面积的禁令，在今年岁末显得格外抢眼。来自国土资源部的信息显示，未来一线大城市的土地出让中，单宗土地面积不得超过20万平方米，旨在抑制地王，调控房价。这条被业内称为"限地令"的政策，会给楼市带来什么影响？ 　　A 　　能否限制地王出现？ 　　晨报地产：近期，"限地令"细则的出台，牵动业内神经。很多人认为，这条政策的出台有利于抑制地王的出现，进而抑制房价的过快增长。各位对此怎么看？ 　　沈殿连：限地令出台后，的确有不少专家表示，这条政策会有力限制地王。不过在我看来，地王的概念，可能大家的理解并不一致。是土地出让金总额高的能算作地王，还是楼面地价的单价高能算作地王？在我看来，这条限地令，肯定能限制前者，却不能限制后者，而且从一定程度上讲，有可能还会推高楼面地价的单价。至于房价，其构成与地价、建安成本、开发商对利润的追求等多方面有关，单独限制一个方面，或是单独抬高一个方面，对房价的影响都是有限的。 　　肖磊：我很赞同沈总的看法。实际上，在地产圈里，大家更看重的并不是总价的地王，而是单价的地王。这个道理和大户型、小户型一样，大户型总价高，但单价相对较低；小户型总价较低，单价却一般较高。把土地切割成小块来出售，会引来更多的竞争者，这对地王的出现，我认为可能起到助推作用。实际上，很多大的地块，开发商在初期开发时总会留下较大的升值空间，消费者也能得到实惠，但如果地块过小，开发周期变短，开发商肯定希望在这段时间里做足利润空间，反而会抬高价格。 　　万小强：我补充一点，从房价的角度看，我认为这个政策出台可能引起很多连锁反应，因为市场行情的不同，可能会有多种结果。一片土地上云集了众多开发商，如果市场行情一般，大家的竞争更激烈，产品线也就更完善，而竞争者的增多，可能会给购房人带来实惠。但如果当时市场行情很好，大家也可能形成价格同盟，对消费者不利。 　　B 　　中小房企获得机会？ 　　晨报地产：针对限地令，另一种看法是，小地块总价低，门槛低，给中小开发商创造了拿地的机会，他们可以与大企业一起参与土地资源的竞争？ 　　肖磊：我觉得这种说法可能有问题。地块划小后，小开发商拿地可能更艰难。因为原本把目光放在大地块的大开发商，只能把目标对准小地块，而他们实力很强，可以用很高的价格来拿地，这样一来，小开发商的生存空间会进一步压缩。 　　沈殿连：我倒有不同看法。就像肖总刚才所说的一样，小地块的开发周期较短，前期房源和后期房源的价差不容易拉大，所以如果用高价拿地，并不见得会吸引大企业。因为拿地初期，大家都会对市场进行评估，如果成本抬高，那么未来的销售价格也必须相应提高才能保证利润。对大开发商来说，利润过低的项目，做起来自然兴趣不大，但中小开发商不一样，他们可能更多地考虑生存问题，只要有一定的利润空间，就会入手。我认为竞争不会像大家想像的那么激烈，大家可能会更冷静，首先充分考虑市场承受程度，才会下手拿地。 　　万小强：今后土地市场的竞争应该会更加激烈。如果真的把地块划小，每个地块的竞争必然加剧。在地块较大时，竞争对手少，大开发商更多地把目光放在大地块，目前的小地块，则是中小开发商更为关注。但今后如果只有小地块，大家的积极性会被激发，一些位置较好的地块，会吸引更多企业来参与竞争，这对中小房企来说，不一定是机会。 　　C 　　缺配套成执行瓶颈？ 　　晨报地产：限地令出台后，我们也有几个疑问。除了限制土地出让面积外，对大家更为关心的开发周期，似乎还没有更明确的说法？ 　　肖磊：你提的这个问题，正是业内普遍的担心，限地令暂时没有配套的政策、解释，如何执行，目前还很难说。举个例子，限地令规定一线城市单宗土地出让不得超过20万平方米即300亩，这个300亩是根据什么标准来制定的？在主城核心区，能够达到300亩规模的地块几乎很难见到，而在城市副中心、近郊、远郊地区，300亩的限制，会不会太少了点？以前"70/90"政策出台后没多久，立刻有新的补充解释出台，这个政策目前看来还不够详尽。 　　万小强：对，一刀切式的规定300亩，可能有些问题。比如说，某个区域要建较大的城市综合体项目，需要超过300亩的用地规模，这种情况又该如何处理？地块划小，有可能对城市的整体规划产生影响。 　　沈殿连：的确如此。目前这个政策就像一道数学题，给出的条件太少，我们算不出答案，当然也可以说，能够算出无限的答案，个人感觉这个政策还不是很成熟，如果没有具体的配套政策出台，这个政策的作用有限。 　　万小强：近一步的配套政策没有出台之前，这个限地令的很多东西都不大明确。这次的调控与以往相比，还是有很大的不同，以往可能只是在户型、利率等方面做文章，但这次直接涉及根本，在土地环节做出调控。我想，初衷一方面是想控制地王的出现---当然效果如何还有待市场验证---另一方面，也是希望通过这样的政策，打击囤地。 　　沈殿连：打击囤地也需要有相关政策。比如现在，没有明确限制开发周期，即便划小了地块，也不见得能打击囤地。 　　肖磊：我认为，如果是想打击囤地，不一定非要通过划小土地面积来实现。在一些大的地块，政府可以规定，每年的开发面积必须达到一定标准，否则就处以惩罚，这样也能达到目的，并不一定只是划成小地块。 　　万小强：所以配套政策的出台是非常必要的。我想，政府可能是先抛出这么一个政策，试探一下市场的反应和效果，再根据情况的发展，出台相关的配套政策。

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